Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 6.2.3 Rechtsmängel

Dr. Oliver Elzer

Rz. 556

Ein Rechtsmangel eines Wohnungs- oder Teileigentums ist etwa gegeben, wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird.^{^[1]} Ferner, wenn der Bauträger erklärt, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum und dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht.^{^[2]} Ein Rechtsmangel kann auch darin liegen, dass der Veräußerer Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft und andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung zulässigerweise untersagen.^{^[3]} Auch wenn ein vertraglich vereinbartes Alleinbenutzungsrecht an Kfz-Stellplätzen unterblieben ist^{^[4]}, stellt dieses einen Rechtsmangel dar.

Ein Rechtsmangel kann sich auch kraft öffentlichen Rechts ergeben.^{^[5]} Etwa die Sozialbindung einer Eigentumswohnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz ist als Rechtsmangel einzustufen.^{^[6]} Gemäß § 566 BGB gehen Miet- und Pachtverhältnisse mit Eintragung als Eigentümer auf den Käufer über. Der Bauträger ist daher auch verpflichtet, die Eigentumsverschaffung frei von Mietrechten herbeizuführen (§ 435 BGB), es sei denn, im Bauträgervertrag übernimmt der Erwerber die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse.

Hinweis

"Steckengebliebener" Vertrag kein Rechtsmangel

Bleibt der Vollzug eines Bauträgervertrags "stecken", so führt das nicht zu einem Rechtsmangel, sondern dazu, dass der Bauträger seine Pflicht zur Übereignung der verkauften Sache nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfüllt hat.^{^[7]} Die fehlende Verschaffung des Eigentums stellt daher grundsätzlich keinen Rechtsmangel nach § 435 BGB dar.^{^[8]}

Rz. 557

Der Bauträger hat einen Rechtsmangel des Grundstücks nicht zu vertreten, wenn ihn der Erwerber bei Abschluss des Vertrags kennt.^{^[9]} Im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte hat der Veräußerer allerdings auch dann zu beseitigen, wenn der Erwerber um deren Bestehen weiß.^{^[10]}

Rz. 558

Haftungsausschluss für Rechtsmängel

Die Haftung des Bauträgers für Rechtsmängel kann vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden. In der notariellen Praxis hat sich sogar ein vertraglicher Ausschluss der Haftung für Rechtsmängel, die dem Bauträger unbekannt sind, durchgesetzt. Ein Haftungsausschluss ist dabei allerdings nichtig, wenn der Bauträger den Rechtsmangel arglistig verschweigt. In diesem Sinne "arglistig" verschweigt, wer sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung seines Vertragspartners erheblich ist, nach Treu und Glauben diesen Umstand mitzuteilen verpflichtet ist und ihn nicht offenbart.^{^[11]} Entscheidend hierfür ist nicht, dass der Unternehmer bewusst die Folgen einer vertragswidrigen Ausführung in Kauf nimmt. Arglist erfordert auch keine Schädigungsabsicht und keinen Vorteil.^{^[12]}

[1] BGH v. 26.9.2003, V ZR 217/02, ZMR 2004 S. 278.

[2] BGH v. 28.2.1997, V ZR 27/96, ZMR 1997 S. 313, 314.

[3] OLG Düsseldorf v. 30.10.1996, 9 U 29/96, WuM 1998 S. 45.

[4] OLG Karlsruhe v. 27.12.2002, 17 U 91/02, OLGReport Karlsruhe 2003 S. 229.

[5] BGH v. 13.10.2000, V ZR 430/99, ZMR 2001 S. 287, 288; BGH v. 27.4.1979, V ZR 204/77, NJW 1979 S. 949.

[6] BGH v. 13.10.2000, V ZR 430/99, ZMR 2001 S. 287, 288; BGH v. 21.1.2000, V ZR 387/98, NJW 2000 S. 1256; OLG Hamm v. 15.2.2001, 22 U 105/00, OLGReport Hamm 2001 S. 288, 289; OLG Hamm v. 21.11.1996, 22 U 202/95, MDR 1997 S. 344.

[7] BGH v. 19.10.2007, V ZR 211/06, NJW 2007 S. 3777 Rn. 27.

[8] BGH v. 19.10.2007, V ZR 211/06, NJW 2007 S. 3777 Rn. 28.

[9] Vgl. auch § 442 Abs. 1 BGB.

[10] Vgl. dazu § 442 Abs. 2 BGB.

[11] BGH v. 25.10.2007, VII ZR 205/06, MDR 2008 S. 138 Rn. 20; BGH v. 23.5.2002, VII ZR 219/01, BauR 2002 S. 1401.

[12] BGH v. 25.10.2007, VII ZR 205/06, MDR 2008 S. 138 Rn. 20.