Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 7 Haftungsausschlüsse

7.1 Formularvertrag

Rz. 591

Eine formularmäßige Freizeichnung des Bauträgers von seiner eigenen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Erwerber von neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnungen und Häusern ist nach § 309 Nr. 8 BGB grundsätzlich nicht möglich. Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst dann haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Bau Beteiligten durchzusetzen, ist unwirksam.^[1]

[1] BGH v. 21.3.2002, VII ZR 493/00, NJW 2002 S. 470.

7.2 Individualvertrag

Rz. 592

Bei einer Individualvereinbarung über den Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnden Häusern ist ein Ausschluss werkvertraglicher Gewährleistung vorstellbar. Die Freizeichnung muss dann allerdings mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert werden.^[1]

Der Notar muss sich dabei davon überzeugen, dass sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen und des damit verbundenen Risikos vollständig im Klaren sind und dennoch die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft wollten.^[2] Mangelt es an einer solchen Aufklärung, ist der Gewährleistungsausschluss gem. § 242 BGB unwirksam. Grundlage dieser Rechtsprechung ist die Erwägung, dass Verträge über die Veräußerung von Häusern und Eigentumswohnungen erhebliche Vermögenswerte betreffen und solche Objekte betreffende Gewährleistungsausschlüsse einschneidende Rechtsfolgen mit sich bringen, deren Bedeutung und Tragweite zur Wahrung einer angemessenen Vertragsgestaltung jedem Erwerber klar sein muss, sodass Treu und Glauben eine ausführliche Belehrung über diese Rechtsfolgen gebieten. Die Formulierung in einem Kaufvertrag, dass "der Notar mit den Erschienenen die Regelungen über die Gewährleistung eingehend erörtert" hat, beweist nicht die notwendige umfassende Belehrung über die Folgen eines Gewährleistungsausschlusses.^[3] Erörterungsbedürftig ist im Übrigen die gesamte Regelung, auch wenn der vollständige Ausschluss der Sachmängelgewährleistung nur die von der Modernisierung unberührt gebliebene Altbausubstanz betrifft.^[4] Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung kann ausnahmsweise abgesehen werden. Dieses ist der Fall, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und des damit verbundenen Risikos vollständig im Klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will.

[1] BGH v. 8.3.2007, VII ZR 130/05, NZM 2007 S. 654 Rn. 27; BGH v. 6.10.2005, VII ZR 117/04, NJW 2006 S. 214 Rn. 20; OLG Hamm v. 22.12.2011, 21 U 57/11, IBR 2012 S. 266; OLG Köln v. 23.2.2011, 11 U 70/10, DNotZ S. 126 m. w. N.

[2] BGH v. 8.3.2007, VII ZR 130/05, NZM 2007 S. 654 Rn. 29.

[3] OLG Köln v. 23.2.2011, 11 U 70/10, NJW-Spezial 2011 S. 461.

[4] BGH v. 6.10.2005, VII ZR 117/04, NJW 2006 S. 214 Rn. 20.