Etagenheizungen (GEG) / 3.1.4 Vorgehen bei unterlassener Information

Es dürfte zu prognostizieren sein, dass die Informationsbeschaffung nicht in allen Fällen reibungslos verlaufen wird und nicht alle (betroffenen) Wohnungseigentümer tatsächlich der Aufforderung des Verwalters innerhalb der ihnen gesetzten Frist folgen werden. Im Fall der Weigerung einzelner Wohnungseigentümer, erforderliche Informationen zu erteilen, muss der Verwalter für die GdWE Klage auf Auskunft erheben.

Für beweisbaren Zugang sorgen

Insoweit ist dringend zu berücksichtigen, dass die Aufforderung zur Informationserteilung den Wohnungseigentümern beweisbar zugestellt wurde. Misslingt der Beweis, könnten die betreffenden Wohnungseigentümer ein sofortiges Anerkenntnis erklären und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hätte die Verfahrenskosten zu tragen. Freilich hätte sie einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

Abhängig von der Größe der verwalteten Gemeinschaft ist auch die Frage zu beantworten, ob der Verwalter entsprechende Klagen ohne Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer erheben kann, ob es sich also um Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung mit unerheblichen Verpflichtungen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt. Zur Vermeidung jeglicher Unsicherheiten sollte der Verwalter eine Beschlussfassung dahingehend initiieren, dass er im Fall der Nichterteilung der von den betroffenen Wohnungseigentümern zu erteilenden Information zur Klageerhebung gegen diese ermächtigt ist.

Freilich könnte man auch annehmen, die Ermächtigung des Verwalters zur eigenständigen Klageerhebung folge aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Hiernach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Hier könnte durchaus der Gesichtspunkt der Fristwahrung eine Rolle spielen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das GEG weder für den Fall Sanktionen vorsieht, dass ein Bezirksschornsteinfeger der Eigentümergemeinschaft die angeforderten Informationen nicht innerhalb der Frist von 6 Monaten erteilt, noch, dass innerhalb einer vom Verwalter gesetzten Frist von einzelnen Wohnungseigentümern keine Informationen erteilt werden. Ein Bußgeldtatbestand ist erst dann erfüllt, wenn entgegen § 71 Abs. 2 Satz 3 GEG eine Heizungsanlage nicht richtig eingebaut, nicht richtig aufgestellt oder nicht richtig betrieben wird, was nach § 108 Abs. 1 Nr. 12 GEG eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Angesichts der großzügigen Fristen des § 71l Abs. 2 GEG droht demnach kein Ungemach.

Da insgesamt ein Zeitraum von 5 Jahren nach Ausfall der ersten Etagenheizung für die Entscheidungsfindung zur Verfügung steht, dürfte eine aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG folgende Ermächtigung des Verwalters jedenfalls nicht herzuleiten sein.

Weiterleiten der vorliegenden Information

Für den Fall, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht innerhalb der 6-Monats-Frist des § 71n Abs. 2 Satz 3 GEG ihren Informationspflichten nachkommen, sollte der Verwalter jedenfalls die vorhandenen Informationen aufbereiten und den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen.