Alexander C. Blankenstein
Zentrale Regelung über die Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften nach GEG stellt § 71n Abs. 7 GEG dar. Bezüglich der Kosten von Umrüstmaßnahmen sind letztlich 6 Konstellationen zu unterscheiden:
- ausschließlich dezentrale Versorgung unter Beibehaltung dieses Zustands,
- ausschließlich dezentrale Versorgung bei künftig ausschließlicher Versorgung durch Zentralheizung,
- ausschließlich dezentrale Versorgung unter teilweiser Zentralisierung,
- teilweise dezentrale Versorgung mit Anschluss an eine Zentralheizung,
- Mehrzentralisierung unter Anschluss an eine neue Zentralheizung,
- teilweise dezentrale Versorgung unter Beibehaltung des Ursprungszustands.
3.4.1 Bisher ausschließlich dezentrale Versorgung wird fortgeführt
Entscheiden sich die Wohnungseigentümer mit der doppelt-qualifizierten Mehrheit des § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG in einer ausschließlich dezentral versorgten Wohnanlage dafür, diesen Zustand beibehalten zu wollen, trägt jeder Wohnungseigentümer die für die Umrüstung seiner Therme entstehenden Kosten selbst.
Weiterhin dezentrale Versorgung
3.4.2 Bisher ausschließlich dezentrale wird auf ausschließlich zentrale Versorgung umgestellt
Beschließen die Wohnungseigentümer im Fall einer ausschließlich dezentral versorgten Wohnanlage, dass die Wärmeversorgung künftig zentral erfolgen soll, sind die Kosten hierfür unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen oder dem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Die Wohnungseigentümer haben aber auch die Kompetenz, auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine hiervon abweichende Kostenverteilung zu beschließen.
Umstieg aller auf zentrale Versorgung
Beschlusskompetenz für Gegenstände des Sondereigentums
Für Bestandteile der vorhandenen Heizungsanlage, die im Sondereigentum stehen, ggf. Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Sondereigentumseinheit, verleiht § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG die erforderliche Beschlusskompetenz über ein einheitliches Vorgehen bezüglich Sonder- und Gemeinschaftseigentum. So kann es insbesondere bei Einbau von Wärmepumpen erforderlich werden, die bestehenden Heizkörper auszutauschen. Eine derartige Beschlusskompetenz ist zwar wohnungseigentumsrechtlich systemwidrig, da keine Beschlusskompetenz bezüglich Gegenständen des Sondereigentums besteht. Anderes gilt aber dann, wenn die Beschlusskompetenz gesetzlich begründet wird, was mit dem GEG der Fall und auch erforderlich ist, um die Ziele des Gesetzes möglichst lückenlos umzusetzen.
Anwendungsbereich auf Etagenheizungen beschränkt
Dringend zu beachten ist, dass sich die Beschlusskompetenz des § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG ausschließlich auf den Sonderfall der Etagenheizungen bezieht und nicht über diesen Bereich hinaus erweitert werden kann.
3.4.3 Bisher ausschließlich dezentrale Versorgung wird künftig auf teilweise dezentrale, teilweise zentrale Versorgung umgestellt
Denkbar ist auch die Konstellation, dass bei einer bisher ausschließlich dezentralen Versorgung der Einheiten mit Etagenheizungen künftig ein Teil der Einheiten mittels Zentralheizung versorgt werden soll. Die Kosten, die mit dem Aufstellen der Heizungsanlage und der Errichtung des Leitungsnetzes verbunden sind, haben dann diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, deren Einheiten an die Zentralheizung angeschlossen werden sollen. Auch hier erfolgt die Kostenverteilung unter ihnen nach Miteigentumsanteilen. Es kann auch hier eine abweichende Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden.
Kostenverteilungsänderung
Das GEG differenziert hier nicht. Jedoch wäre es systemkonformer, insoweit statt des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wertungen des § 21 Abs. 5 WEG heranzuziehen. Nach Satz 1 dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer (ebenso wie im Fall des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) eine abweichende Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung beschließen und nach Satz 2 können durch einen Kostenverteilungsänderungsbeschluss demjenigen Wohnungseigentümer keine Kosten auferlegt werden, der zur anteiligen Kostentragung der baulichen Veränderung nicht verpflichtet ist, etwa weil er einer Baumaßnahme nicht zugestimmt hat und die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht erfüllt sind.
Den Eigentümern, die von der (Teil)Zentralisierung nicht betroffen sind, können tatsächlich auch keine Kosten für deren Schaffung bzw. Errichtung auferlegt werden. Allerdings ist sowohl im Fall des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG als auch im Fall des § 21 Abs. 5 WEG zu beachten, dass entsprechende, gegen vorerwähnte Grundsätze verstoßende Beschlüsse lediglich anfechtbar, nicht jedoch nichtig sind.
Umstieg einiger auf zentrale Versorgung
3.4.4 Bisher teilweise dezentrale Versorgung wird parallel mit Anschluss weiterer WE an eine bestehende Zentralheizung fortgeführt
Wird die Wohnanlage bereits teilweise zentral versorgt und wollen oder müssen sich weitere bislang dezentral versorgte Wohnungseigentümer an die Zentralheizung anschließen, so haben diese die Kosten hierfür nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Auch für diesen Fall gilt § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG mit der Folge, dass die Wohnungseigentümer auch über die Verteilung der Kosten durch Beschluss entscheiden können, die für Maßnahmen im Sondereigentum erforderlich werden.
Ausgleichszahlung der "Nachzügler"
Diejenigen Wohnungseigentümer, die den Anschluss an eine bereits bestehende Zentralheizung wünschen, haben gemäß § 71n Abs...