Etagenheizungen (GEG) / 3.4.8 Teilhaftung auch der "Gasetagen-Eigentümer"

Da die zur Umrüstung der vorhandenen Zentralheizung erforderlichen Maßnahmen oder deren Austausch seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu initiieren sind, unterliegen auch die Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum mittels Etagenheizung mit Wärmeenergie (weiter)versorgt wird, der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die auf der Verwirklichung deliktischer Tatbestände beruhen.

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiterer Zugriffsmöglichkeiten der Gläubiger neben der Gemeinschaft bedarf, besteht nach § 9a Abs. 4 WEG eine beschränkte Teilhaftung der Wohnungseigentümer. Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft können demnach ihre Ansprüche gegen diese in voller Höhe geltend machen und gleichzeitig oder auch allein gegen einzelne Wohnungseigentümer in Höhe eines Teilbetrags, der ihrem Miteigentumsanteil entspricht.

Praxis-Beispiel

Kosten einer Umrüstung der Zentralheizung

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 10 Sondereigentumseinheiten. 6 von ihnen werden über die Zentralheizung mit Wärmeenergie versorgt, die restlichen 4 mittels Etagenheizungen. Kosten für erforderliche Umrüstmaßnahmen bzw. eines Austauschs der Zentralheizung belaufen sich auf 24.000 EUR.

Obwohl die Eigentümer der 4 Sondereigentumseinheiten, die durch Etagenheizung versorgt werden, keine anteilige Kostentragungspflicht im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft trifft, unterliegen sie der unmittelbaren Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG. Sie können also auch dann auf Zahlung in Höhe ihres Miteigentumsanteils vom Heizungsbauer in Anspruch genommen werden, wenn sie von der Maßnahme nicht profitieren.

Praxis-Beispiel

Konkrete Haftungshöhe

Anknüpfend an obiges Beispiel entstehen Kosten in Höhe von 24.000 EUR. Eine weiterhin durch Etagenheizung versorgte Sondereigentumseinheit repräsentiert 100/1.000 Miteigentumsanteile. Der Heizungsbauer kann diesen Wohnungseigentümer in Höhe von 2.400 EUR direkt auf Zahlung in Anspruch nehmen.