Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG) / 2 Finanzierungsinstrumente

2.1 Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan

Zentrales und wichtigstes Finanzierungsinstrument innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt der Wirtschaftsplan dar.^[1] Insoweit ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen hinsichtlich der prognostizierten Ansätze im Wirtschaftsplan eingeräumt. Das Erstellen des Wirtschaftsplans und das Herbeiführen eines Beschlusses über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans stellen Kardinalspflichten des Verwalters dar. Auch wenn nach allgemeiner Auffassung die Bestimmungen des § 28 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer als abdingbar angesehen werden, dürfte dies nicht für die Verpflichtung zur Erstellung eines Wirtschaftsplans gelten, wenn die entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer keine anderweitigen Instrumente der Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorsieht.

[1] Siehe Blankenstein, Wirtschaftsplan.

2.2 Erhaltungsrücklage

Bereits das Gesetz sieht die Bildung einer Erhaltungsrücklage in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung an, auf die ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG Anspruch hat.^[1] Stets sollte der Verwalter mit Blick auf etwaigen erheblichen Finanzbedarf der Gemeinschaft im Fall des Erfordernisses größerer Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum für eine angemessene Rücklagenhöhe sorgen.

[1] Siehe Blankenstein, Erhaltungsrücklage.

2.3 Teilauflösung der Erhaltungsrücklage

Wie bereits ausgeführt, gestattet die Zweckbestimmung der Erhaltungsrücklage nur unter besonders engen Voraussetzungen einen Zugriff zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen.^[1] Weist die Erhaltungsrücklage aber einen Bestand auf, der auch hinsichtlich möglicher größerer Erhaltungsmaßnahmen nicht erforderlich ist (überschießende Reserven), können die Wohnungseigentümer zum Ausgleich sonstiger Liquiditätsengpässe eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage beschließen.

Musterbeschluss: Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zwecks Ausgleichs einer aktuellen Liquiditätslücke

TOP XX Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zwecks Ausgleichs von Liquiditätslücken

Die Erhaltungsrücklage weist derzeit liquide Mittel in Höhe von 80.457 EUR auf. Größere Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung oder Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums sind nicht absehbar. Für eine Wohnanlage vergleichbaren Alters, vergleichbarer Größe und Ausstattung ist eine Erhaltungsrücklage in Höhe von 50.000 EUR angemessen. Aufgrund des Erfordernisses eines Zukaufs von Heizöl und zur Deckung sich abzeichnender Liquiditätslücken auf dem gemeinschaftlichen Girokonto wegen Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer, deren gerichtliche Beitreibung finanziert werden muss, beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage in Höhe von 15.000 EUR. Der Verwalter wird insoweit ermächtigt, diesen Betrag vom Konto der Erhaltungsrücklage dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss, _____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Siehe oben Kap. 1.2.2 Bildung einer Erhaltungsrücklage.

2.4 Bildung weiterer Rücklagen

Wie § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zum Ausdruck bringt, sind die Wohnungseigentümer durchaus berechtigt, neben der Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 1 WEG auch weitere Rücklagen zu bilden.

Liquiditätsrücklage

Hier kann es sich insbesondere anbieten, Liquiditätsrücklagen für den Fall von Hausgeldausfällen oder -rückständen einzelner Wohnungseigentümer zu bilden.

Rücklage zur Finanzierung von Verfahrenskosten

Eine weitere sinnvolle Rücklage kann eine solche zur Finanzierung von Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein. Insbesondere mit Blick auf Beschlussanfechtungsklagen, Beschlussnichtigkeitsklagen und/oder Beschlussersetzungsklagen ist zu berücksichtigen, dass sich diese Klagen nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Aber auch im Hinblick auf sonstige Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen diese gerichtete Verfahren, kann eine Verfahrenskostenrücklage sinnvoll sein.

Rücklage zur Finanzierung gemeinschaftlicher Baumaßnahmen

Eine Rücklage kann sich auch für gemeinschaftliche Baumaßnahmen anbieten, die eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG zur Folge haben, also insbesondere der modernisierenden Erhaltung oder auch energetischen Sanierung der Wohnanlage dienen, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren oder mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der Wohnungseigentümer beschlossen werden, die dabei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Selbstverständlich müssen sich die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge in angemessener Höhe bewegen. Zu beachten ist nämlich stets, dass im Wirtschaftsplan bereits die voraussichtlich entstehenden Kosten auch unter Berücksichtigung etwaiger Preissteigerung festgelegt werden. Daneben werden im Wirtschaftsplan in aller Regel auch Bei...