Alexander C. Blankenstein
2.7.1 Grundsätze
Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft verjähren.
Verwalter sollten auch nicht dem Irrglauben unterliegen, dass Liquiditätsengpässe aufgrund von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer stets durch eine entsprechende Sonderumlage aufgefangen werden können. Diese Möglichkeit kommt lediglich dann in Betracht, wenn die Hausgeldrückstände nicht erfolgreich zu realisieren sein werden bzw. dies nur mit erheblichem Zeitaufwand. Stets hat der Verwalter zunächst auf eine gerichtliche Titulierung der Rückstände und die Vollstreckung des Titels hinzuwirken.
Für klare Verhältnisse sorgen!
Sollte der Verwalter nicht bereits im Verwaltervertrag oder der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zum Führen von Hausgeldverfahren für die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt sein, sollte er für einen entsprechenden Grundsatzbeschluss auf Grundlage der Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG sorgen. Zwar ist der Verwalter durch § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt, alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung eigenständig zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Beurteilung dieser Kriterien wird man maßgeblich an der Größe bzw. dem Finanzvolumen der jeweils verwalteten Gemeinschaft ausrichten müssen. Insoweit empfiehlt sich jedenfalls in kleineren und mittleren Gemeinschaften eine entsprechende Beschlussfassung.
Musterbeschluss: Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Hausgeldrückständen
TOP XX: Ermächtigung des Verwalters zu gerichtlichem Hausgeldinkasso
Der Verwalter wird ermächtigt, rückständige Hausgelder namens, im Auftrag und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen. Als Hausgelder gelten die durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage der Wirtschaftspläne festgesetzten Hausgeldvorschüsse, sich aufgrund Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnungen ergebenden Nachschüsse sowie Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen. Im Rahmen seiner Ermächtigung zur Prozessführung ist der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Der Verwalter ist in diesem Zusammenhang weiter ermächtigt, entsprechend entstehende Kosten, wie insbesondere Vorschüsse, aus dem gemeinschaftlichen Geldvermögen zu leisten.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss, _____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.
Bleibt der Verwalter trotz Hausgeldrückständen von Wohnungseigentümern untätig und entstehen Liquiditätsengpässe innerhalb der Gemeinschaft, kann die Beschlussfassung über die Erhebung einer entsprechenden Liquiditätsrücklage jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.
Fehlen allein die finanziellen Mittel zur gerichtlichen Durchsetzung der Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, hat der Verwalter zunächst die Beschlussfassung über die Bildung einer Sonderumlage, gerichtet auf die Finanzierung der Verfahrenskosten herbeizuführen.
2.7.2 Vorfinanzierung der Verfahrenskosten
Im Regelfall benötigt die Eigentümergemeinschaft auch finanzielle Mittel, um entweder als Klägerin oder als Beklagte die ihr erwachsenden Verfahrenskosten finanzieren zu können. Im Fall von Hausgeldklagen gegen säumige Wohnungseigentümer müssen zumindest die Gerichtskosten mit Klageerhebung bzw. mit Einreichen des Mahnantrags gezahlt werden. Im Fall der Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der entsprechenden Rechtsverfolgung, müssen ggf. an diesen Vorschüsse gezahlt werden. Obsiegt die Gemeinschaft schließlich im Verfahren, hat sie zwar nach Abschluss des Kostenfestsetzungsverfahrens einen entsprechenden Rückerstattungsanspruch gegen den Hausgeldschuldner, allerdings ist sie stets dessen Insolvenzrisiko ausgesetzt.
Entsprechende Grundsätze gelten auch für Verfahren der Eigentümergemeinschaft gegen außenstehende Dritte, etwa wenn diese Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums geltend macht.
Prozesskostenhilfe
Zwar kann einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich Prozesskostenhilfe gewährt werden. Dies aber nur unter besonders engen Voraussetzungen. Die Gewährung von Prozesskostenhilfe setzt gemäß § 114 ZPO allgemein voraus, dass die Partei nach ihren wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann. Nach § 115 ZPO hat die Partei zur Prozessführung ihr Einkommen einzusetzen. Hierzu gehören alle Einkünfte in Geld und auch Ge...