Wird das Sondereigentum im Zuge von Instandsetzungsarbeiten schuldhaft von dem durch die Gemeinschaft beauftragten Fachunternehmen beschädigt, so kommen Schadensersatzansprüche aus dem mit der Fachfirma geschlossenen Werkvertrag in Betracht. Voraussetzung ist, dass der Schaden am Sondereigentum des Wohnungseigentümers durch eine fehlerhafte Ausführung der Instandsetzungsmaßnahmen entstanden ist. Macht der Werkunternehmer geltend, er habe den Schaden nicht schuldhaft verursacht, so hat er dies gemäß § 280 BGB zu beweisen. Das Verschulden seiner Mitarbeiter bei fehlerhafter Ausführung der Instandsetzungsmaßnahme hat der Werkunternehmer sich gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen, da die Mitarbeiter seine Erfüllungsgehilfen sind.
Da es sich bei dem beauftragten Unternehmen um einen Erfüllungsgehilfen der Gemeinschaft nach § 278 BGB handelt, hat der geschädigte Eigentümer seinen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Diese hat dann einen entsprechenden Regressanspruch gegen das Unternehmen. Ein Direktanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers gegen das beauftragte Unternehmen kann dann bestehen, wenn die Voraussetzungen des § 823 BGB erfüllt sind.
Für ein Verschulden seiner Mitarbeiter haftet der Werkunternehmer in diesem Fall allerdings nur unter den Voraussetzungen des § 831 BGB. Kann der Werkunternehmer nachweisen, dass er bei Auswahl und Überwachung des Mitarbeiters die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat, entfällt der Schadensersatzanspruch gemäß § 823 BGB.
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