Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen / 2.6 Unwirksame Klauseln

Die Kriterien für die Wirksamkeitskontrolle einzelner Klauseln ergeben sich aus §§ 307 bis 309 BGB.

Hinweis

Prüfungsreihenfolge: Von hinten nach vorn

§ 309 BGB weist die schärfsten Sanktionen aus. Verstöße dagegen haben die Unwirksamkeit ohne jede Wertungsmöglichkeit zur Folge.

Ein Verstoß gegen § 308 BGB hat ebenfalls die Unwirksamkeit zur Folge. Hier gibt es aber viele Generalklauseln (z. B. "unangemessen lange"), die auslegbar sind und Wertungsmöglichkeiten beinhalten.

§ 307 BGB ist sehr weit gefasst. Die Generalklausel "entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt" ist konkret überhaupt nicht fassbar und gibt der Rechtsprechung einen riesigen Entscheidungsspielraum, der auch dem gesellschaftlichen Wandel unterliegt. Für das Mietrecht hat dieser Paragraf die größte Bedeutung.

Nach § 307 Abs. 1 BGB ist eine Klausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Maßgeblich sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss.^[1] Eine nachträgliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse bleibt ebenso un­berücksichtigt wie ein Wandel der Anschauungen und Beurteilungsmaßstäbe. Für die tatsächlichen Voraussetzungen des § 307 Abs. 1 BGB ist derjenige darlegungs- und beweispflichtig, der aus einem Verstoß gegen diese Vorschrift Rechte für sich herleiten will.^[2] Soweit einzelne Klauseln unwirksam sind, gelten die gesetzlichen Vorschriften.^[3]

[1] Heinrichs, NJW 1996, 1381, 1385; Medicus, NJW 1995 ,2577, 2579.

[2] BGH, NJW 1996, 388 f..

[3] § 306 Abs. 2 BGB.

2.6.1 Ergänzende Vertragsauslegung

Dazu zählen auch die Bestimmungen über die ergänzende Vertragsauslegung.^[1] Jedoch kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nur in Betracht, wenn sich die Gesetzeslücke nicht durch dispositives Gesetzesrecht füllen lässt.^[2]

Die Wirksamkeit des Mietvertrags im Übrigen bleibt von der Unwirksamkeit einzelner Klauseln unberührt.^[3] Die Ausnahmevorschrift des § 306 Abs. 3 BGB, wonach Gesamtunwirksamkeit eintritt, wenn das Festhalten am Vertrag eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde, hat bei der Miete keine praktische Bedeutung. Entsteht durch die Unwirksamkeit der Klausel eine Lücke, weil das Gesetz für den durch die unwirksame Klausel geregelten Sachverhalt keine Regelung vorsieht und bietet die ersatzlose Streichung der Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des Klauselverwenders und Vertragspartners Rechnung tragende Lösung, so ist der Vertrag im Wege der ergänzenden Auslegung zu vervollständigen.^[4] Es gilt dann diejenige Regelung, die der unwirksamen Klausel am nächsten kommt.

Hinweis

Keine Berufung auf einzelne Klauseln

Der Verwender eines Formularvertrags kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einzelner Klauseln berufen.^[5] Er muss sich an solchen Regelungen festhalten lassen, die dem anderen im Einzelfall günstig sind.^[6] Dies folgt aus dem Umstand, dass niemand Vorteile aus einer rechtswidrigen Vertragsgestaltung ziehen darf.

Praxis-Tipp

Formularklausel mit individueller Vereinbarung

Enthält der Mietvertrag neben der Formularklausel eine Individualvereinbarung mit konkretisierenden, ergänzenden oder abweichenden Regelungen, so gilt Folgendes:

1. Ist der Regelungsgegenstand identisch, geht die Individualvereinbarung vor^[7]; es ist lediglich die Individualvereinbarung zu prüfen.
2. Ergänzen sich die beiden Vereinbarungen, so richtet sich die Prüfung der Formularklausel nach § 307 BGB. Gegenstand der Prüfung ist die Formularklausel einschließlich der individualvertraglichen Ergänzungen. Führt die Gesamtheit der Regelungen zu einer unbilligen Belastung des Kunden, so hat dieser Summierungseffekt die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge.

3. Die Individualvereinbarung ist nicht an § 307 BGB zu messen. Hier sind folgende Kriterien maßgeblich:

   3.1 Ist die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel abhängig, so hat die Unwirksamkeit der Formularklausel zwangsläufig die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Folge.

   3.2 Bilden die beiden Vereinbarungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB, so ist im Fall der Nichtigkeit der Formularklausel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig.

[1] §§ 157, 133 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 274/06 unter Ziff. II 3.

[3] § 306 Abs. 1 BGB.

[4] BGHZ 143, 103, 120; BGH, Urteil v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06 unter II 2 d.

[5] BGH, Urteil v. 4.12.1997, VII ZR 187/96; Urteil v. 13.10.2004, I ZR 249/01; Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 109/05.

[6] BGHZ 94, 55; NJW 1987, 2506; NZM 1998, 718 f.; OLG Koblenz, WuM 1999, 694.

[7] § 305b BGB.