Für unwirksam erklärter Beschluss: Folgenbeseitigung

1 Leitsatz

Nach Ungültigerklärung eines "Einbaubeschlusses" besteht ein individueller Anspruch auf Folgenbeseitigung. Dieser ist darauf gerichtet, dass die Wohnungseigentümer ermessensfehlerfrei darüber befinden, ob eine ohne ermächtigenden Beschluss durchgeführte Maßnahme wieder rückgängig gemacht werden soll.

2 Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG a. F.

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen eine biophysikalische Wasserenthärtungsanlage (Biokat 10) einzubauen. Noch im Jahr 2015 wird eine Anlage vom Typ Biokat KS 10 D der Firma W für das gesamte Kaltwasser eingebaut. Der "Einbaubeschluss" wird von Wohnungseigentümer K angefochten. In diesem Verfahren wird ein toxikologisches Gutachten zu der Frage eingeholt, ob es nach dem Einbau der Biokat-Anlage zu einer Gesundheitsgefährdung durch den Konsum enthärteten Wassers kommen kann. Letztendlich ergeht ein Anerkenntnisurteil, mit dem der "Einbaubeschluss" für ungültig erklärt wird. K fordert den Verwalter nun auf, die Wasserenthärtungsanlage auszubauen und den ursprünglichen Bauzustand wiederherzustellen. Der Verwalter nimmt diesen Punkt als TOP für eine Versammlung auf. Dort beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, nichts zu verändern. Dagegen geht Wohnungseigentümer K im Wege der Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage vor. Die anderen Wohnungseigentümer meinen, die Kalkschutzanlage sei zwar ohne rechtliche Grundlage eingebaut worden, dennoch aber ergebe sich allein deswegen noch nicht per se ein Anspruch auf Rückbau. Es liege vielmehr im weiten Ermessen der Eigentümer, nunmehr zu beschließen, die Anlage zu belassen.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungs- und die Beschlussersetzungsklage seien unbegründet. K könne aus rechtlichen und praktischen Gründen nur eine Beschlussfassung verlangen, mit der ermessensfehlerfrei darüber entschieden werde, ob und wie dem geltend gemachten Folgenbeseitigungsanspruch Rechnung getragen werde. Ein "strenger Rückbau" sei nämlich nicht immer sinnvoll. Der Rückbau könnte mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden oder auch mit großen Risiken für das gemeinschaftliche Eigentum im Übrigen verbunden sein. Die Folgenbeseitigung stelle, solange sie möglich sei, zwar ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Die Verpflichtung zur Folgenbeseitigung hänge aber in ihrer konkreten Ausgestaltung von den Umständen des Einzelfalls, zwischenzeitlichen Entwicklungen und der aktuellen Sachlage ab. Im Fall sei eine Ermessensreduzierung dahingehend, dass nur eine Folgenbeseitigung in Form des "strengen Rückbaus" ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, (jedenfalls noch) nicht gegeben. Die Beschlussanfechtung des "Einbaubeschlusses" hätte Erfolg gehabt, weil die beklagten übrigen Eigentümer ein Anerkenntnis abgegeben hatten. Die Beklagten seien der Auffassung gewesen, dass der "Einbaubeschluss" nicht die tatsächlich eingebaute (Kalkschutz-)Anlage betroffen habe, sondern eine davon verschiedene (Wasserenthärtungs-)Anlage. Das toxikologische Gutachten sei auf halbem Weg stehen und letztlich ohne Ergebnis geblieben. Ob der Betrieb der Anlage mit gesundheitlichen Risiken verbunden sei, sei damit noch völlig offen. K stehe daher (zunächst) nur ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Folgenbeseitigung zu.

Hinweis

Wird ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder wird seine Nichtigkeit festgestellt, kann ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Folgenbeseitigung haben. "Folgenbeseitigung" meint, dass Maßnahmen, die auf einem Beschluss beruhen, wieder rückgängig gemacht werden. Eine Rückgängigmachung ist u. a. für eine Modernisierungsmaßnahme vorstellbar. Der Folgenbeseitigungsanspruch ist bei Modernisierungsmaßnahmen darauf gerichtet, dass der frühere Zustand möglichst wiederhergestellt wird. Eigentlich müsste der Verwalter, soweit er eine Vertretungsmacht hat, die Maßnahme also rückgängig machen lassen. Anspruchsinhalt muss aus rechtlichen und praktischen Gründen in der Regel aber eine Beschlussfassung sein. Diese muss bestimmen, ob und wie und durch wen dem Folgenbeseitigungsanspruch Rechnung getragen wird. Denn eine erfolgreiche Anfechtung muss nicht zwingend zur Folge haben, dass die aufgrund des Beschlusses durchgeführten Maßnahmen unbrauchbar sind. Möglich ist z. B., den Erstbeschluss zu wiederholen, etwa, wenn er nur formell fehlerhaft war. Ferner ist es möglich, einen dem ersten Beschluss entsprechenden Beschluss zu fassen, der materiell rechtmäßig ist. Kommt ausnahmsweise nur eine Rückgängigmachung in Betracht, ist zu beschließen, die auf dem für ungültig erklärten oder nichtigen Beschluss beruhenden Maßnahmen rückgängig zu machen. Für das "Ob" dieses Beschlusses besteht kein Ermessen. Die Wohnungseigentümer können aber bestimmen, auf welche Art und Weise die Maßnahme von wem mit welchen Mitteln rückgängig gemacht wird ("Wie"). Der Folgenbeseitigungsanspruch findet seine Grenze im Schikaneverbot (§ 226 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) i. V. m. dem die Wohnungseigentümer verbindenden Gemeinschaftsverhältnis.

Ausblick auf die WEG-Reform

Die WEG-Reform hat...