Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen (Zert ... / 1 Einführung

Die Immobilienwirtschaft wird durch das Wirtschaftsgut "Immobilie" in vielfältiger Art und Weise geprägt und nimmt in der Volkswirtschaft einen sehr bedeutenden und wichtigen Bereich ein. Das Wirtschaftsgut "Immobilie" unterscheidet sich von anderen Wirtschaftsgütern insbesondere durch

• die Standortgebundenheit,
• eine lange Produktions- und Nutzungsdauer,
• hohe Kapitalbindung,
• Einmaligkeit und
• Heterogenität und
• der existentiell bedeutenden Versorgung von Wohnraum.

Lebenszyklus einer Immobilie

Jede Phase des Lebenszyklus einer Immobilie ist mit einer Reihe verschiedenster Tätigkeiten verbunden, für die unterschiedliche Akteure erforderlich sind.^[1] Mit dem Einsatz dieser Akteure der Immobilienbranche wird das Ziel verfolgt, die Immobilie sowohl in der Eigen- als auch Fremdnutzung als werthaltiges und ertragreiches Gut zu entwickeln und langfristig nutzbar zu halten.

Lebenszyklus einer Immobilie

Nutzungsphase

Im Lebenszyklus einer Immobilie dauert die Nutzungsphase am längsten. Diese Phase erfordert ein professionelles und kompetentes Bestandsmanagement. Welches Unternehmen nach der Objektrealisierung mit dem Bestandsmanagement beauftragt wird, ist von der jeweiligen Eigentümerstruktur (Investor, kommunale Wohnungsbaugesellschaft, Wohnungsunternehmen, privater Kapitalanleger etc.) abhängig. Ist eigentümerseits im Rahmen des Bestandsmanagements ein Asset- oder Property Management^[2] vorgesehen, kann bei Wohnungseigentum eine Verwaltung für das gemeinschaftliche Eigentum nach dem WEG bestimmt werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, was unter einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung zu verstehen ist, auf die jeder Sondereigentümer (Wohnungs- und Teileigentum) gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen Anspruch hat (§ 19 Abs. 2 i. V. m. § 18 Abs. 2 WEG). Die sich aus der ordnungsmäßigen Verwaltung ableitenden Aufgaben sind bei der Bestellung des Verwalters nach dem WEG zu berücksichtigen. In der Praxis ist es üblich, die Verwalteraufgaben in einem Verwaltervertrag genau festzulegen und Rechte und Pflichten gegebenenfalls zu erweitern oder einzuschränken (§ 27 Abs. 1 und 2 WEG; siehe hierzu Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters, Kap. 2.5).

Die Verwaltung nach dem WEG ist in Anforderung und Tätigkeit mit den Aufgaben des Bestandsmanagements von Wohn- und Gewerbeobjekten vergleichbar. Der Hauptunterschied liegt hier in der Eigentümerstruktur: Mit Ausnahme der dem Verwalter übertragenen und obliegenden Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 WEG, werden die Entscheidungen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getroffen.

Die Verwaltungstätigkeit bedarf eines umfassenden Rechts- und Fachwissens, um den vielfältigen Aufgabenstellungen gerecht zu werden:

• Rechtliche Kenntnisse

  Neben den Kenntnissen der gesetzlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes sind weitere rechtliche Kenntnisse erforderlich, um für die Gemeinschaft Vorgaben und Beschlüsse korrekt umsetzen und liegenschaftsbezogene Unterlagen und Verträge^[3] verstehen zu können.

• Kaufmännische Kenntnisse

  Im Rahmen der kaufmännischen Verwaltung wird Sicherheit und Verlässlichkeit im Geldverkehr und der Buchhaltung samt Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen erwartet. In der Praxis bedarf es der besonderen Wahrnehmung, dass eine WEG-Verwaltung fremdes Vermögen verwaltet der GdWE verwaltet.

• Technische Kenntnisse

  Die Verwaltungsaufgaben im technischen Bereich erfordern Grundkenntnisse zu Haustechnik, Verkehrssicherungspflichten und der Vorgehensweise bei Planung und Umsetzung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen inklusive der Berücksichtigung energetischer Aspekte und gesetzlicher Vorschriften.

Diese zur Vorbereitung der Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem WEG vorgesehenen Kenntnisse werden in den Kapiteln A bis D erörtert.

[1] Akteure in der Immobilienwirtschaft sind u. a. Planer bzw. Architekten, Projektentwickler, Bauunternehmen, Bauträger, Kreditgeber, Berater, Vermittler (Makler), Bestandsmanager (Facility-, Asset-, Propertymanager, WEG-Verwaltung), Wohnungsunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften etc.

[2] Ein Asset Management schlägt konkrete Strategien zu Ertragserzielung, Werthaltigkeit und Wertsteigerung vor; das Property Management setzt die Vorschläge des Asset Managements nach getroffenen Entscheidungen der Eigentümer um, s. hierzu Brauer/Lange, Grundlagen der Immobilienwirtschaft, S. 496.

[3] Beispielsweise Bauanträge, Baugenehmigungen, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Grundbuchauszug, Kauf- und Mietverträge, Werkverträge, Versicherungspolicen.