Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 2.3 Gebrauchsregelungen bzgl. Sondernutzungsrechten

Mit dem Sondernutzungsrecht ist dem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile zum Gegenstand hat.^[1]

Zwar steht dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an den zugewiesenen Flächen, Räumen, Anlagen oder Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums zu, gleichfalls hat er aber bei Ausübung des Sondernutzungsrechts keine "Narrenfreiheit". Zu beachten ist, dass auch der Gegenstand, auf den sich das Sondernutzungsrecht erstreckt, in gemeinschaftlichem Eigentum verbleibt und damit auch der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Gemeinschaft unterliegt.^[2]

Praxis-Beispiel

Kein Ausbau des Spitzbodens zu Wohnzwecken

Ein durch die Teilungserklärung begründetes Sondernutzungsrecht an einem "Spitzboden" berechtigt noch nicht zu dessen Ausbau zu Wohnzwecken, weil der Spitzboden im Aufteilungsplan als "ausbaufähig" beschrieben ist.

Den Wohnungseigentümern verbleibt das Recht, grundsätzlich auch durch Mehrheitsbeschluss Nutzungsbeschränkungen zu treffen. Auch der konkrete Gebrauch eines Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz der Eigentümer, wonach etwa ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig ist, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21 Uhr beschränkt.^[3] Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird.^[4]

Praxis-Beispiel

Sondernutzungsrecht an Dachterrasse

Wird beispielsweise das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse mit der Maßgabe eingeräumt, dass auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten ist, kann durch Beschluss der Eigentümer bestimmt werden, dass z. B. auf der Brüstung der Dachterrasse keine Blumenkästen angebracht werden dürfen.^[5]

Praxis-Beispiel

Nutzung als Fluchtweg

Die Wohnungseigentümer können darüber hinaus im Einzelfall durch Stimmenmehrheit auch eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann.^[6]

Praxis-Beispiel

"Biergarten ab 22.00 Uhr geschlossen"

Ein Eigentümerbeschluss, der den Betrieb eines Biergartens auf einer Sondernutzungsfläche für die Zeit nach 22.00 Uhr untersagt, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine öffentlich-rechtliche Erlaubnis, die den Gaststättenbetrieb im Freien bis 24.00 Uhr gestattet, steht dem i. d. R. nicht entgegen.^[7]

[1] LG Köln, Urteil v. 21.7.2011, 29 S 11/11.

[2] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 17.1.2011, 3 W 196/10.

[3] OLG München, Beschluss v. 3.4.2007, 34 Wx 025/07.

[4] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 22.6.2006, 20 W 152/04.

[5] BayObLG, Beschluss v. 22.3.2001, 2Z BR 20/01.

[6] OLG Hamm, Beschluss v. 3.8.2009, I-15 Wx 288/08.

[7] BayObLG, Beschluss v. 11.4.2001, 2 Z BR 119/00.