Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 1.1.1.2 Kündigung vor Eintragung in das Grundbuch

Ermächtigungserklärung beifügen

Will der Erwerber das Mietverhältnis kündigen, muss er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Das Kündigungsrecht kann nämlich nicht abgetreten werden.^[1] Allerdings kann sich der Erwerber vom Veräußerer vor Grundbucheintragung auch zur Kündigung ermächtigen lassen.^[2]

Lässt sich der Erwerber zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Veräußerer ermächtigen, sollte die Ermächtigungserklärung der Kündigung im Original beigefügt werden. Ansonsten droht die Gefahr, dass der Mieter die Kündigung zurückweist.

Aufgepasst bei Eigenbedarf und Verwertungsabsicht!

Den rechtsgeschäftlichen Erwerber wird man nur als ermächtigt ansehen können, wenn er das Mietverhältnis aus anderen als aus Eigenbedarfs- und Verwertungsgründen kündigen möchte. Der Eigenbedarf und die Verwertungsabsicht müssen sich nämlich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen.^[3] Für eine Kündigung kann dann lediglich eine Pflichtverletzung des Mieters infrage kommen.

Musterschreiben: Ermächtigungserklärung des Veräußerers an den Erwerber zwecks Kündigung des Mietverhältnisses

	[Briefkopf des Veräußerers]
ERMÄCHTIGUNGSERKLÄRUNG

Mit notariellem Kaufvertrag vom ________ zur Urkundenrollen-Nummer ________ vor dem Notar ________ in ________ habe ich meine in der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan mit der Nr. __ bezeichnete Wohnung an Frau ________ veräußert. Nutzen, Lasten sowie Besitz an der Wohnung sind am ________ auf Frau ________ übergegangen. Die Wohnung ist seit ________ an Herrn ________ vermietet.

Hiermit ermächtige ich Frau ________ zur außerordentlichen fristlosen sowie zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung dieses Mietverhältnisses wegen erheblicher Störung des Hausfriedens trotz wiederholter Abmahnung.

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Ort und Datum		Unterschrift des Veräußerers

Haben Veräußerer und Mieter im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vereinbart, ist der Erwerber selbstverständlich an diese Vereinbarung gebunden. Eine Kündigung kommt dann erst zum Fristablauf infrage, wenn nicht die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund vorliegen. Die zugunsten des Wohnraummieters in § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten gestaffelten Kündigungsfristen richten sich im Übrigen nach dem Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter und nicht nach dem Zeitpunkt eines Eigentümerwechsels.

Musterschreiben: Außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Erwerber

[Anschrift des Mieters]

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Mietverhältnis Kölner Weg 139 in 40589 Düsseldorf, Wohnung 1. OG links

Hier: Außerordentliche fristlose Kündigung

Sehr geehrte(r) ________,

zunächst teile ich Ihnen mit, dass ich die an Sie vermietete Wohnung aufgrund notariellen Kaufvertrags vom ________ erworben habe. Unter Beifügung des Originals der Ermächtigungsurkunde des derzeit noch im Grundbuch eingetragenen Eigentümers, Herrn ________, ________ (Anschrift), vom ________ kündige ich hiermit das Mietverhältnis über die im 1. Obergeschoss links gelegene Wohnung in der Liegenschaft Kölner Weg 139 in 40589 Düsseldorf, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, WC und Balkon nebst zugehörigem, mit der Nummer 4 bezeichneten Kellerraum, außerordentlich fristlos. Ich gewähre Ihnen eine Räumungsfrist bis zum ________.

Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum ________ unter Beachtung der Kündigungsfrist des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[Gründe für die Kündigung ausführen]

Nach der gesetzlichen Regelung in § 574 BGB haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung, auf die ich Sie hiermit gemäß § 568 Abs. 2 BGB hinweise. Gegen die außerordentliche fristlose Kündigung steht Ihnen keine Widerspruchsmöglichkeit zur Verfügung. Sollten Sie von der Möglichkeit des Widerspruchs Gebrauch machen wollen, weise ich Sie darauf hin, dass der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses mir gegenüber zu erklären ist. Der Widerspruch selbst bedarf der Schriftform. Für den Fall des Widerspruchs bitte ich Sie gemäß der Bestimmung des § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt, mir die Gründe mitzuteilen.

Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspreche ich gemäß § 545 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt. Das Mietverhältnis wird also auch durch fortgesetzten Gebrauch der Wohnung nicht verlängert.

Für den Fall der nicht fristgemäßen Räumung der Wohnung mache ich Sie darauf aufmerksam, dass die Erhebung einer Räumungsklage gegen Sie droht. Eine derartige Klage wäre mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die Sie zu tragen hätten. Im Übrigen wären Sie zusätzlich verpflichtet, eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift des Erwerbers

[1] LG Bonn, Urteil v. 27.9.2004, 6 S 171/04.

[2] OLG Celle, Urteil v. 9.6.1999, 2 U 166/98.

[3] AG Ahrensbu...