Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3.3.2.1 Zustimmungsberechtigte

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen.

Zustimmung durch den Verwalter

Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustimmung durch den Verwalter ist es also erforderlich, dass der Verwalter seinerseits einen Notar aufsucht und dort seine Zustimmung schriftlich erteilt.

Im Übrigen ist die Verwalterstellung dem Grundbuchamt nachzuweisen. Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 26 Abs. 4 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt. Unterschreibt ein anwesender Eigentümer in seiner Funktion als Beirat, liegt hierin nicht zugleich die erforderliche Unterschrift eines Wohnungseigentümers.^[1] Entsprechende Formvorschriften sind auch dann zu beachten, wenn die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Die Niederschrift über die Zustimmungsbeschlussfassung bedarf dann auch der öffentlich beglaubigten Form.

Verwalter holt Beschluss ein

Da der Verwalter im Rahmen seiner Zustimmungsberechtigung als Treuhänder der Eigentümergemeinschaft tätig wird und deren Interessen wahrnimmt, bleibt es ihm unbenommen, jederzeit einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft über den jeweiligen Zustimmungsfall herbeizuführen. Des Weiteren kann die Gemeinschaft vor erteilter Verwalterzustimmung anderweitig entscheiden bzw. eine für den Verwalter verbindliche Entscheidung treffen oder auch gänzlich unabhängig vom Verwalter entscheiden.^[2]

Zustimmung durch Umlaufbeschluss

Ist nach der Gemeinschaftsordnung zur Veräußerung von Sondereigentum die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich und wird ein entsprechender Beschluss im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst, so sind dem Grundbuchamt die Unterschriften der Wohnungseigentümer in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen. Verweigert oder verzögert ein zustimmungsberechtigter Wohnungseigentümer pflichtwidrig den Nachweis in grundbuchmäßiger Form, haftet er gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz.^[3]

Kein Widerruf

Eine erteilte Zustimmung kann nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Zustimmungsverpflichteten nicht mehr widerrufen werden. Ein Widerruf der Zustimmung zur Auflassung ist daher unbeachtlich.^[4]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 22.2.2010, I-3 Wx 263/09.

[2] BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12.

[3] LG Karlsruhe, Urteil v. 7.7.2017, 7 S 74/16.

[4] BGH, Beschluss v. 29.6.2017, V ZB 144/16.