Alexander C. Blankenstein
Der Kauf einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist nicht nur mit der Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises verbunden. Daneben fallen noch Erwerbsnebenkosten in Form von Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer an.
5.1 Maklercourtage
Über die Höhe der Maklerprovision beim Erwerb von Grundstücksobjekten schweigt sich das Gesetz aus. Der Gesetzgeber ging grundsätzlich davon aus, dass die Maklervertragsparteien eine bestimmte Provisionshöhe vereinbart haben, was in § 652 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt. Lediglich für den Fall, dass eine derartige Vereinbarung unterblieben und die Höhe der Vergütung des Maklers nicht ausdrücklich geregelt ist, bestimmt die Vorschrift des § 653 Abs. 2 BGB, dass der Makler Anspruch auf die "übliche" Maklerprovision hat. Wurde im Maklervertrag eine bestimmte Provisionshöhe vereinbart, ist für eine Anwendung des § 653 Abs. 2 BGB kein Platz. Da die Bestimmung des § 653 BGB voraussetzt, dass der Interessent dem Makler eine Maklerleistung "übertragen" hat, greift sie nur, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde – egal ob schriftlich, in Textform oder konkludent – und lediglich die Frage der Provision nicht geregelt ist.
Provision nach Vereinbarung
Der Makler wird vom Kaufinteressenten beauftragt, die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung nachzuweisen oder zu vermitteln. Daraufhin übersendet ihm der Makler einen von ihm unterschriebenen Maklervertrag mit einem Provisionsverlangen von 5,75 %. Diese Angabe streicht der Interessent durch und schreibt darüber "nach Vereinbarung".
Zunächst einmal ist grundsätzlich ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen. Schließlich hat sich der Verkäufer ja grundsätzlich bereiterklärt, eine Provision zu zahlen, nur nicht in der vom Makler angedachten Höhe; damit fehlt eine Vereinbarung hierzu.
Ist keine exakte Provisionshöhe vereinbart, ergibt sich aber aus den Umständen, dass der Makler Anspruch auf Zahlung einer Provision hat, richtet sich deren Höhe danach, was "üblich" ist. Überwiegend üblich ist eine Provision von 3 % des beurkundeten Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer in jeweils geltender gesetzlicher Höhe, derzeit 19 %. Häufig finden sich demnach Provisionsverlangen von "3,57 % inklusive Umsatzsteuer". Da dem Makler grundsätzlich eine Doppeltätigkeit erlaubt ist, kann er sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer jeweils eine Provision in Höhe von insgesamt 3,57 % verlangen, vorausgesetzt dass ein Maklervertrag geschlossen wurde. Dies ist kein bundesweit verallgemeinerungsfähiger Grundsatz. Vielmehr gibt es in den einzelnen Bundesländern Unterschiede. So ist es vereinzelt durchaus üblich, dass etwa nur der Käufer Provision zu zahlen hat. Unabdingbare Voraussetzung hierfür aber ist, dass es sich nicht um eine Eigentumswohnung handelt, sondern um eine Teileigentumseinheit.
Potenzielle Erwerber können sich an folgenden Richtwerten zur Brutto-Provision orientieren:
| Bundesland |
Käuferprovision |
Verkäuferprovision |
| Baden-Württemberg |
3,57 % |
3,57 % |
| Bayern |
3,57 % |
3,57 % |
| Berlin |
7,14 % |
– |
| Brandenburg |
7,14 % |
– |
| Bremen |
5,95 % |
– |
| Hamburg |
6,25 % |
– |
| Hessen |
5,95 % |
– |
| Mecklenburg-Vorpommern |
3,57 % |
2,38 % |
| Niedersachsen |
3,57–5,95 %*) |
0–3,57 %*) |
| Nordrhein-Westfalen |
3,57–4,76 %* |
3,57 % |
| Rheinland-Pfalz |
3,57–5,95 %* |
3,57 % |
| Saarland |
3,57 % |
3,57 % |
| Sachsen |
3,57 % |
3,57 % |
| Sachsen-Anhalt |
3,57 % |
3,57 % |
| Schleswig-Holstein |
3,57 % |
3,57 % |
| Thüringen |
3,57 % |
3,57 % |
| *) 3,57 % Käuferprovision, Verkäuferprovision in gleicher Höhe; 5,95 % Käuferprovision, dann keine Verkäuferprovision |
Provisionsberechnung und Umsatzsteuer
Zunächst sind Grundstücksgeschäfte nach der Bestimmung des § 4 Nr. 9a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings ist auch hier eine Option zur Umsatzsteuer unter den Voraussetzungen des § 9 UStG möglich. Unsicherheiten bei der Berechnung der Maklerprovision bestehen dann häufig im Hinblick auf etwa im Verkaufspreis enthaltene Umsatzsteuer bei Teileigentumseinheiten. Fraglich ist hier, ob Berechnungsgrundlage der Maklerprovision der Nettoverkaufspreis ist oder ob der Makler seine Provision auf Grundlage der Bruttopreise, also unter Einschluss der Mehrwertsteuer, berechnen kann. Grundsätzlich kommt es hier zunächst auf die Vereinbarungen der Maklervertragsparteien an. Selbstverständlich ist dann bei der Provisionsberechnung des Maklers auch die im Kaufpreis letztlich vom Erwerber zu zahlende Umsatzsteuer zu berücksichtigen, wenn der Makler mit seinem Auftraggeber dies ausdrücklich so vereinbart. Im umgekehrten Fall gilt ebenso als Berechnungsgrundlage der Maklercourtage nur der Nettokaufpreis, wenn die Parteien ausdrücklich vereinbaren, dass sich die Provision nach diesen Kostenposten richten soll. Meist fehlt es jedoch an ausdrücklichen Vereinbarungen zwischen den Parteien des Maklervertrags, wie sich die Maklerprovision zusammensetzt. Bei der Frage, ob der Makler auch die zu zahlende Umsatzsteuer als Bestandteil der Berechnungsgrundlage seiner Provision berücksichtigen kann, sind die weiteren Bestimmungen de...