Geschäftsraummietverhältnis - gesetzliche Regelungen / 2.5 Mietpreisregelungen

2.5.1 Zulässiger Mietpreis

Die zugunsten des Wohnraummieters bestehenden gesetzlichen Regelungen über den zulässigen Mietpreis und die Mieterhöhung gelten für die Geschäftsraummiete nicht. Die Parteien können deshalb den Mietpreis bis zur Wuchergrenze frei vereinbaren.

Achtung

Mietwucher

Mietwucher i. S. v. § 291 StGB kann vorliegen, wenn der für Geschäftsräume von vergleichbarer Art übliche Mietpreis um mehr als 100 % überschritten wird und die Preisvereinbarung durch die Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche des Mieters zustande gekommen ist. Ein solcher Fall wird allerdings nur ganz selten vorliegen.

2.5.2 Änderungskündigung

Der Vermieter von Geschäftsraum hat im Unterschied zum Wohnraumvermieter allerdings auch keinen gesetzlichen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann der Vermieter eine Mieterhöhung lediglich im Wege der sog. Änderungskündigung durchsetzen (Kündigung verbunden mit dem Angebot zur Vertragsfortsetzung gegen eine höhere Miete). Bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit ist die Mieterhöhung nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart ist.^[1]

Diese Grundsätze gelten bei der Erhöhung von Betriebskosten entsprechend.^[2]

[1]

S. Wertsicherungsklauseln im Mietrecht.

[2]

S. Betriebskostenerhöhung/-ermäßigung

2.5.3 Umsatzsteuer

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen Mehrwertsteuer auf die Miete zu zahlen ist, siehe "Umsatzsteuer – mietrechtliche Fragen".

2.5.4 Betriebskosten

Umlagevereinbarung

Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten^[1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.^[2]

Praxis-Beispiel

Wirksame Vertragsklausel

Eine Formularklausel, wonach der Mieter die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat, ist wirksam.^[3]

Diese Formulierung ist hinreichend bestimmt. Etwaige Überschneidungen (etwa mit den Kosten des Hauswarts) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Vergleichbares gilt für Kosten, die materiellrechtlich zu den Instandhaltungskosten gehören; diese Kosten können nicht als "Kosten der technischen Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden. In dem Urteil vom 24.2.2010^[4] hat der BGH entschieden, dass dieselben Grundsätze für eine Vereinbarung gelten, wonach der Mieter die "Verwaltungskosten" zu tragen hat. Dieser Begriff ist i. S. d. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zu verstehen. Etwaige Überschneidungen (etwa mit Instandhaltungskosten) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Wichtig

Ortsübliche und notwendige Umlage

Der Vermieter kann die Verwaltungskosten nur "im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen". Der Vereinbarung einer Höchstgrenze bedarf es nicht.

Der Begriff des "Centermanagements" ist dagegen nicht ausreichend bestimmt, weil es an Kriterien zur Bestimmung der dazu gehörenden Einzelpositionen fehlt.^[5] Hierunter können auch

• Aufwendungen für Marktanalysen,
• die Ermittlung von Kundenwünschen,
• Werbe- und PR-Maßnahmen,
• für Dekoration,
• Veranstaltungen sowie
• sonstige Profilierungsmaßnahmen fallen.

Eine am Maßstab der Ortsüblichkeit und Notwendigkeit orientierte Begrenzung der insoweit anfallenden Kosten ist nicht möglich. Deshalb kann der Mieter die von ihm zu tragenden Lasten auch nicht im Groben abschätzen. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter zum Kreis der Unternehmer gehört und seinerseits eine bedeutende Marktstellung innehat. Ebenso spielt es keine Rolle, ob die fraglichen Kostenpositionen vom Mieter in der Vergangenheit nicht beanstandet wurden.^[6]

Durch die Verwendung des Begriffs "Nebenkosten" wird ebenfalls keine wirksame Umlage begründet.^[7]

Gleiches gilt für die Verwendung des Begriffs "Grundbesitzabgaben", weil für diese Begriffe keine gesetzliche Definition existiert.

Abrechnung

Fehlt eine entsprechende Regelung, liegt eine Vertragslücke vor, die durch Auslegung zu schließen ist. 3 Abrechnungsperioden kommen in Betracht, nämlich

• das Kalenderjahr,
• das Mietjahr oder
• ein anderer Jahreszeitraum, nach dessen Ablauf die Abrechnungsunterlagen üblicherweise vorliegen.

Lässt sich der Wille der Parteien nicht ermitteln, ist anzunehmen, dass die Abrechnung mit Ablauf des 12. Monats nach der jeweiligen Abrechnungsperiode zu erstellen ist. Mangels abweichender Regelungen entspricht die Abrechnungsperiode dem Kalenderjahr.^[8] Eine solche ergänzende Vertragsauslegung entspricht i. d. R. den Interessen beider Parteien, was sich daraus ergibt, dass diese Regelung für Wohnraum kraft Gesetzes gilt.

Wichtig

Keine Ausschlussfrist!

Die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist hat dagegen für die Geschäftsraummiete keine Bedeutung, es gilt eine regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß § 195 ...