Gewerbeordnung (ZertVerwV) / 3 Weiterbildung

Seit 1.8.2018 besteht für Wohnimmobilienverwalter die Pflicht zur Weiterbildung. Rechtsgrundlagen sind § 34c Abs. 2a GewO, der die Weiterbildungspflicht statuiert, sowie § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), der sie näher ausgestaltet.

3.1 Betroffene

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen.

3.1.1 Verwalter

Da die Weiterbildungspflicht in 1. Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich werden die Verwaltungsunternehmen in unterschiedlichen Rechtsformen geführt. Weiterbildungsverpflichtet ist insoweit in die vertretungsberechtigte Person – und zwar diejenige, die das Unternehmen gesetzlich vertritt:

Rechtsform	Verpflichteter
Einzelunternehmen	Unternehmer
OHG	Gesellschafter
KG	Komplementäre
GmbH & Co. KG	Geschäftsführer der Komplementär-GmbH
GmbH	Geschäftsführer
UG (haftungsbeschränkt)	Geschäftsführer
AG	Vorstände

Nach § 34c Abs. 2a Satz 2 GewO ist es ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Anzahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird. Der Gesetzgeber hat hier insbesondere die juristischen Personen im Auge, die durch natürliche Personen, nämlich die Geschäftsführer der GmbH bzw. die Vorstände der AG, vertreten werden.

Praxis-Beispiel

Geschäftsführer ohne Fortbildungspflicht

Die Verwaltungs-GmbH wird von 3 Geschäftsführern vertreten. 2 von ihnen führen das operative Geschäft. Der weitere Geschäftsführer ist nur für innerbetriebliche und organisatorische Aufgaben verantwortlich, also für Personal, internes Rechnungswesen und Datenverarbeitung sowie Marketing.

Grundsätzlich sind zunächst alle 3 Geschäftsführer weiterbildungsverpflichtet. Denjenigen Geschäftsführer, der lediglich für die innerbetrieblichen Belange verantwortlich ist, trifft aber dann keine Weiterbildungspflicht, wenn

• die beiden anderen Geschäftsführer ihrer Weiterbildungspflicht nachkommen und
• er im Fall eines Auskunftsverlangens der Behörde durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachweisen kann, dass er nicht für das operative Geschäft verantwortlich ist.

"Delegation" der Weiterbildungspflicht

Der Geschäftsführer der GmbH, der Gesellschafter der OHG oder der Komplementär der KG müssen nicht unbedingt selbst zur Fortbildung verpflichtet sein. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie diese Pflicht auf Mitarbeiter delegieren:

• Unabdingbare Voraussetzung ist zunächst, dass der Delegierende selbst keine erlaubnispflichtige Tätigkeit entfaltet. Will also der Geschäftsführer der GmbH seine Weiterbildungspflicht auf einen Mitarbeiter delegieren, darf er selbst keine Verwaltertätigkeit entfalten. Er muss sich ausschließlich auf Leitung und Organisation seines Unternehmens konzentrieren.
• Weitere Voraussetzung ist, dass der nachgeordnete Mitarbeiter oder die nachgeordnete Mitarbeiterin gegenüber denjenigen Mitarbeitern, die die erlaubnispflichtige Tätigkeit entfalten, weisungsbefugt ist. Dies ist insbesondere bei Abteilungsleitern, Bereichsleitern oder Leitern von Zweigstellen in aller Regel der Fall. Nach Auffassung des Bund-Länder-Ausschusses "Gewerberecht" kommt es demnach nicht allein auf die gesetzliche Vertretungsmacht an, sondern auch auf eine rechtsgeschäftlich erteilte Vertretungsbefugnis.

3.1.2 Beschäftigte

Bei den unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen handelt es sich um diejenigen Mitarbeiter, die Tätigkeiten entfalten, die typisch für die Wohnungseigentumsverwaltung sind. Betroffen sind all diejenigen Mitarbeiter,

• die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellen,
• denen insoweit das Inkasso obliegt,
• die Eigentümerversammlungen einberufen und leiten,
• die Erhaltungsmaßnahmen sowie bauliche Veränderungen, wie etwa Modernisierungsmaßnahmen, organisieren und durchführen.

Von der Weiterbildungspflicht sind all diejenigen Mitarbeiter nicht betroffen, die lediglich innerbetriebliche, administrative Tätigkeiten entfalten und nicht an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Hierbei handelt es sich z. B. um Mitarbeiter

• im Sekretariat,
• in der Buchhaltung oder
• in der Personalabteilung.

Tätigkeit ist entscheidend, nicht Verantwortlichkeit

Weiterbildungsverpflichtet ist jeder Mitarbeiter, der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkt. Er muss für das Resultat seiner Arbeit nicht verantwortlich sein. Erstellt also eine Sachbearbeiterin zwar Entwürfe von Jahresabrechnungen, trägt die Verantwortung hierfür aber ihr Vorgesetzter, der die Entwürfe auch genehmigen muss, ist dennoch auch diese Mitarbeiterin weiterbildungsverpflichtet. Das Gesetz stellt nicht auf die Verantwortlichkeit ab.

3.2 Beginn der Weiterbildungspflicht

Die Weiterbildungspflicht hat mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der maßgeblichen Vorschriften der GewO und der MaBV begonnen. Sie gilt also seit dem 1.8.2018, da zu diesem Zeitpunkt sowohl die entsprechenden Ergänzungen der GewO a...