Zusammenfassung
Das Thema "Gewerbeordnung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.5.1. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S/2.
1 Abgrenzung Gewerbeanmeldung zu Gewerbeerlaubnis
1.1 Gewerbeanzeige/-anmeldung
Egal, ob ein erlaubnisfreies oder erlaubnispflichtiges Gewerbe betrieben wird, alle Gewerbetreibende trifft die Anzeigepflicht nach § 14 GewO. Die Gewerbeanzeige (auch "Gewerbeanmeldung" genannt) ist bei Aufnahme der Tätigkeit als Verwalter neben der erforderlichen Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO (siehe nachfolgendes Kap. 1.2) vorzunehmen. Sie hat auf einem amtlichen Formblatt zu erfolgen.
Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit
Die Pflicht trifft den gewerbsmäßigen Verwalter bereits mit Anmietung eines Büros, bei Einstellung von Mitarbeitern und bei Schaltung von Zeitungsinseraten oder Veröffentlichungen im Internet. Ausschlaggebend ist also jede nach außen gerichtete Tätigkeit, die noch nicht zwangsläufig etwas mit einem konkreten Bestellungsverhältnis zu tun haben muss, weshalb die Gewerbeanzeige im Einzelfall auch vor Erteilung der Gewerbeerlaubnis zu erstatten ist. Die Anzeigepflicht erstreckt sich auch auf die Einrichtung einer Zweigstelle, Betriebsverlegung, den Wechsel oder die Ausdehnung des Geschäftsgegenstands oder den Wechsel des Geschäftsführers. Auch die Beendigung der gewerblichen Tätigkeit ist anzeigepflichtig.
Archivierung der Bescheinigung
Nach § 15 Abs. 1 GewO bescheinigt die zuständige Behörde den Empfang der Anzeige innerhalb von 3 Tagen nach Erhalt. Die Bescheinigung sollte sicher verwahrt werden, da ihr Beweisfunktion zukommt.
Ordnungswidrigkeit
Die Verletzung der Anzeigepflicht kann gemäß § 146 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis 1.000 EUR geahndet werden. Zusätzlich zur Anzeigepflicht des § 14 GewO ist im laufenden Geschäftsbetrieb die Anzeigepflicht des § 9 MaBV zu beachten (siehe hierzu Makler- und Bauträgerverordnung (ZertVerwV), Kap. 2).
1.2 Gewerbeerlaubnis
Alle Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden.
Fehlende Gewerbeerlaubnis
Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, wird unterschiedlich beurteilt, ob dies zur Nichtigkeit des Bestellungsbeschlusses führt[1] oder nach h. M. lediglich zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses[2]. Zweifellos ist die fehlende Gewerbeerlaubnis bestes Argument für die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses. Wird der Verwalter tätig, ohne über eine Gewerbeerlaubnis zu verfügen, stellt dies nach § 144 Abs. 1 Nr. 1j GewO auch eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu 5.000 EUR geahndet werden kann.
Die Gewerbeerlaubnis wird auf Lebenszeit erteilt. Eine zeitliche Beschränkung oder ein Widerrufsvorbehalt ist unzulässig. Sie kann jedoch von Anfang an oder nachträglich mit Auflagen, Anordnungen und inhaltlichen Beschränkungen erteilt werden. So kann beispielsweise die Abberufung eines Geschäftsführers zur Wiederherstellung der Zuverlässigkeit angeordnet bzw. zur Auflage gemacht werden. Die Verletzung einer Auflage kann gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 4 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 3.000 EUR geahndet werden.
Verwalter ist auch Makler
Betätigt sich der Verwalter auch als Immobilienmakler, so benötigt er neben seiner Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter zusätzlich eine gesonderte Gewerbeerlaubnis als Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Dies gilt selbstverständlich auch im umgekehrten Fall, in dem sich ein Immobilienmakler als Verwalter von Wohnimmobilien betätigen möchte. Dieser benötigt dann zusätzlich zu seiner Gewerbeerlaubnis als Makler auch eine Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO.
Achtung!
Ein Wohnimmobilienverwalter, der (nur) von ihm verwaltete Wohnräume vermittelt – egal, ob er den Mietvertrag im Namen des Vermieters abschließt und/oder keine Vermittlungsprovision erhält – benötigt zusätzlich eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Wenn er diese Vermittlungstätigkeit nur geringfügig ausübt (max. 2 bis 3 Vermittlungen pro Jahr), ist die Maklertätigkeit nicht erlaubnispflichtig.
2 Erlaubnisvoraussetzungen
2.1 Gewerbliche Tätigkeit
Zunächst muss die Wohnimmobilienverwaltung gewerblich ausgeübt werden. Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird.
Gewerbliche Tätigkeit
2.1.1 Selbstständige Tätigkeit
Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Verwalters bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO.
Gewinnerzielungsabsicht
Wird die Verwaltertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt...
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