Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2.9.5 Mietänderungen

Das BGB sieht vor, dass die Parteien während des Wohnraummietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren^[1] und künftige Mietänderungen als Staffelmiete gem. § 557a BGB oder als Indexmiete gem. § 557b BGB vereinbaren können.^[2] Außerdem kann der Vermieter von Wohnraum Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen von Betriebskosten) verlangen, wenn nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.^[3]

Die Vorschrift des § 557 BGB mit den genannten Möglichkeiten einer Mietänderung findet im Gewerberaummietrecht jedoch keine Anwendung, weil § 578 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 BGB darauf nicht verweist.^[4]

Im Gewerberaummietrecht bestehen aber weitreichendere Möglichkeiten von Mietänderungen während der Vertragslaufzeit, insbesondere:

[1] § 557 Abs. 1 BGB.

[2] § 557 Abs. 2 BGB.

[3] § 557 Abs. 3 BGB.

[4] S. dazu bereits Abschn. 2.3 Anwendbare Rechtsvorschriften des Wohnraummietrechts.

2.9.5.1 Änderungsvereinbarungen

Änderungsvereinbarungen können auch im Gewerberaummietrecht aufgrund vertraglicher Vereinbarung^[1] abgeschlossen werden.

[1] § 311 Abs. 1 BGB.

2.9.5.2 Staffelmietvereinbarungen

Staffelmietvereinbarungen sind ohne Einhaltung der Anforderungen und Begrenzungen des § 557a BGB (für Wohnraummietverhältnisse) im Bereich des Gewerberaummietrechts möglich.^[1]

[1] S. dazu BGH, Urteil v. 27.10.2004, XII ZR 175/02, NZM 2005 S. 63.

2.9.5.3 Preisklauseln

Die Anforderungen an Indexmietvereinbarungen nach dem BGB^[1] gelten ebenfalls nicht für Gewerberaummietverträge. Vielmehr sind in Fällen der Vermietung von Gewerberäumen und Garagen die Anforderungen des Preisklauselgesetzes (PrKG) zu beachten.

§ 3 Abs. 1 Nr. 1e PrKG^[2] schreibt vor, dass Preisklauseln in Verträgen u. a. zulässig sind, wenn

• wiederkehrende Zahlungen zu erbringen sind aufgrund von Verträgen, bei denen der Gläubiger auf die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern, und
• der geschuldete Betrag durch die Änderung eines vom Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden soll.

Für den Fall, dass eine Preisklausel im Gewerberaummietvertrag unwirksam ist, enthält das Preisklauselgesetz in § 8 PrKG eine Sonderregelung. Danach ist die Klausel bis zur Feststellung der Unwirksamkeit "schwebend wirksam". Das bedeutet, dass Anpassungen der Miete, die vor der Feststellung der Unwirksamkeit der Preisklausel erfolgt sind, wirksam sind und die entsprechenden Erhöhungsbeträge nicht nach Bereicherungsrecht^[3] aufgrund eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz zurückgefordert werden können.^[4]

Zwei alternative Vorschläge für Preisklauseln auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes für Deutschland enthält der Mustermietvertrag in § 3 Abs. 4.^[5]

[1] § 557b BGB.

[2] Eine weitere Regelung für eine zulässige Preisklausel enthält § 3 Abs. 3 PrKG, die u. a. auf die künftige Entwicklung von Preisen oder Werten von Grundstücken abstellt.

[3] §§ 812 ff. BGB.

[4] Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Makowski, Gewerberaummiete, § 8 PrkG Rn. 7.

[5] S. Abschn. 6, § 3 Abs. 4 des Mustermietvertrags.