Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2 Mieterhöhung

Das Recht der Mieterhöhung regeln §§ 557 bis 561 BGB. § 557 Abs. 1 BGB regelt zunächst, dass die Vertragsparteien eine Mieterhöhung vertraglich vereinbaren können. Insbesondere kann insoweit gemäß § 557 Abs. 2 BGB eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart werden. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter von Wohnraum die Miete nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB erhöhen.

• §§ 558 bis 558e BGB regeln dabei die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• §§ 559 bis 559e BGB regeln die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
• § 560 BGB regelt die Möglichkeit der Anpassung von Betriebskosten bei vereinbarter Betriebskostenpauschale oder vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen.
• § 561 BGB verleiht schließlich dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung.

Im Mietvertrag kann zwar zugunsten des Mieters geregelt werden, dass Mieterhöhungen ausgeschlossen sind, allerdings ist dies in der Praxis bedeutungslos.

Geschäfts- bzw. Gewerberaum

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist insbesondere für Geschäfts- oder Gewerberaummietverhältnisse, dass die §§ 558 bis 561 BGB nicht über § 578 Abs. 2 BGB automatisch für derartige Mietverhältnisse gelten. Ohne ausdrückliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien ist also eine Mieterhöhung nach vorgenannten Bestimmungen nicht möglich.

In hier maßgeblicher Hinsicht allein von Bedeutung sind die Regelungen der §§ 559 bis 559e BGB zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Freilich aber kann der Vermieter grundsätzlich zunächst die Miete nach den §§ 558 ff. BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und später, nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die Miete nach §§ 559 ff. BGB erneut erhöhen. Modernisierungsmieterhöhungen schließen solche zur Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau nicht aus, was bereits im Wortlaut von § 559 Abs. 3a BGB dergestalt zum Ausdruck kommt, dass in der dort geregelten Kappungsgrenze derartige Mieterhöhungen unberücksichtigt bleiben.

2.1 Kosten der Modernisierungsmaßnahme

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter die Miete um 8 % nach § 559 Abs. 1 BGB, unter den Voraussetzungen des § 559e Abs. 1 BGB um 10 % der Kosten der Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Maßgeblich sind insoweit die Kosten, die für die jeweilige Mieterwohnung aufgewendet werden. Insbesondere Maßnahmen der energetischen Sanierung betreffen nicht lediglich eine Wohnung, sondern in der Regel alle Wohnungen, etwa im Fall einer Wärmedämmung. Die Kosten sind dann angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Zu den insoweit zu berücksichtigenden Kosten zählen neben den Baukosten auch die Baunebenkosten, also etwa eines beauftragten Architekten für Planung, Baubetreuung und Abnahme. Von diesen Kosten sind etwaige Skonti und Rabatte abzuziehen, sodass auch die Mieter in ihren Genuss kommen.

2.1.1 Ersparte Kosten der Erhaltung

Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bringt § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären.

Praxis-Beispiel

Fassadenarbeiten

Die Gebäudefassade des in den 1960er-Jahren errichteten Gebäudes ist wegen Putzschäden großflächig ausbesserungswürdig. Der Vermieter nimmt dies zum Anlass einer Fassadensanierung unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems.

Nicht umlegbar sind insoweit die Kosten, die für die Beseitigung der Putzschäden erforderlich sind, einschließlich derjenigen, die insoweit für das Aufbringen eines neuen Putzes erforderlich wären. Ist es zur Maßnahmendurchführung erforderlich, ein Gerüst aufzustellen, wären auch die insoweit entstehenden Kosten als "Sowieso-Kosten" nicht umlagefähig. Umlagefähig sind die Kosten der Verklebung, der Tellerdübel, des Dämmstoffs, des Armierungsmörtels sowie des Armierungsgewebes.

Insoweit sind die nicht umlagefähigen Kosten zusammenzustellen und als Gesamtsumme darzustellen. Diese Kosten sind nach gegenwärtigen Preisen anzusetzen. Weiter sind die insgesamt für die modernisierende Instandsetzung erforderlichen Kosten zusammenzustellen und als Gesamtsumme darzustellen. Auf den Mieter kann dann nur der sich ergebende Differenzbetrag umgelegt werden.

Kein konkreter Instandsetzungsbedarf

Auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach § 559 Abs. 2 Satz 2 BGB ein Abzug sog. fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen. Nach dieser Bestimmung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Ko...