3.1 Einsatzbereiche und Limitierungen
Green Leases werden häufig als fester Bestandteil in den Mietvertrag integriert und bei Neuvermietungen sowie Prolongationen abgeschlossen. Einige Investoren mit meist kleinerem Mieterbestand verhandeln die Klauseln zudem über Nachträge als Ergänzung zu den bereits bestehenden Mietverträgen. Sie werden von Immobilienakteuren vermehrt bei Gewerbemietverträgen eingesetzt, da hier die größten energetischen Optimierungspotenziale liegen. Ferner ist die rechtliche Umsetzbarkeit, verglichen mit Wohnmietverträgen, leichter und folglich sind die Abschlusserfolgsaussichten höher.
Die Durchsetzbarkeit der individuellen Klauseln variiert dabei stark nach Mietergruppen. Vorranging Großmietende verfolgen ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele, die sich in der Formulierung und Abschlussquote von Green Leases widerspiegeln. Sie sind meist bereit, vertraglich bindende Klauseln mit konkreten Umsetzungsmaßnahmen einzugehen. Bei kleineren Unternehmen sowie Privatmietenden werden hingegen häufig Bemühungsklauseln vereinbart. Gründe hierfür sind wohnmietrechtliche Umsetzungslimitierungen sowie Befürchtungen, dass mit den vereinbarten Zielsetzungen hohe Investitionskosten verbunden sind.
Klausel über die Offenlegung der Verbrauchsdaten
Mit der Implementierung der Klausel zur Offenlegung der Verbrauchsdaten werden in der Praxis häufig Datensicherheitsbedenken geäußert. Ferner fürchten einige Mietende Vermietungsnachteile, sollten Verbrauchsdaten sortimentsgleicher Anbieter von Vermietenden miteinander verglichen und darauf aufbauend Vermietungsentscheidungen getätigt werden. So könnten Gebäudeeigentümer bei der Auswahl geeigneter Kandidaten die Mietenden auswählen, die besonders energieschonend mit der Mietfläche umgehen.
Der Inhalt und die Formulierungen von Green Leases sollten daher partnerschaftlich abgestimmt werden. Bedenken sollten besprochen werden.
Abschluss von Green Leases anstreben
Grüne Mietverträge können entweder rechtlich bindend (Green Lease) oder als Bemühungsklauseln (Memorandum of Understanding) formuliert werden (s. Hinweis in Kap. 2.2). "Memoranda of Understanding" haben aufgrund ihrer nicht verpflichtenden Zielsetzungen oft höhere Abschlusserfolgsaussichten als Green Leases. Prinzipiell sollte jedoch der Abschluss vertraglich bindender Green Leases angestrebt werden, da nur so die Möglichkeit besteht,
- das Gebäude verpflichtend nachhaltig zu optimieren,
- regulatorische Risiken zu reduzieren,
- höhere Gebäudezertifizierungs- und Benchmarkscorings zu generieren sowie
- die Vollständigkeit der für das Berichtswesen erforderlichen Dokumente sicherzustellen.
Bei erfolgreicher Umsetzung der in den Green Leases definierten Klauseln können darüber hinaus höhere Mieten sowie Verkaufspreise erzielt werden. Je bindender die Zielsetzungen und Formulierungen, desto zielgenauer lassen sich die gesetzten Anforderungen an das Gebäude erfüllen. Wichtig ist, dass in den Klauseln Vorgaben oder Ambitionen für beide Mietvertragsparteien formuliert werden. So sollte darauf geachtet werden, dass nicht nur die Interessen der Vermietenden, sondern ebenso die Nachhaltigkeitsambitionen der Mietenden adressiert werden. Nur durch klare Ambitionsziele und offene Kommunikation auf beiden Vertragsseiten lässt sich ein nachhaltiger Effekt bei der Optimierung des Gebäudes erzielen.
3.2 Aufbau von Green Leases
Einleitung/ Nachhaltigkeitsstatement
Green Leases starten häufig mit einem einleitenden Nachhaltigkeitsstatement. In diesem werden das beidseitige Bewusstsein für den Klimawandel sowie die Notwendigkeit des Engagements zur nachhaltigen Gebäudenutzung und -optimierung beider Vertragsparteien festgehalten. Ferner wird in dem Statement definiert, ob es sich um rechtlich bindende Green Leases oder um Bemühungsklauseln handelt. Die im Eingangsstatement formulierten Sätze stellen noch keine Handlungsvorgaben dar. Sie dienen zur Orientierung beider Vertragsparteien und sollen den Rahmen für die weiteren Green-Lease-Klauseln setzen. Gegebenenfalls werden Klimazielpfade sowie Zwischenziele definiert, an denen sich die darauffolgenden Klauseln orientieren.
Die Pfade sind an die Nachhaltigkeitsstrategie des Vermietenden und/oder der Mietenden orientiert und können
- die Einhaltung der deutschen oder europäischen Verbrauchsreduktionsziele,
- die Konformität des Gebäudes mit dem CRREM-Weg (Zielpfad Energieintensität und/oder Treibhausgasemissionen),
- die Anlehnung der Reduktionspfade an die SBTi oder die NZ-AOA oder
- die Einhaltung der 17 Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen beinhalten.
Darüber hinaus können individuelle Zielsetzungen aus möglicherweise bereits bestehenden CSR-Strategien (Corporate Social Responsibility) aufgenommen werden. Im Eingangsstatement können zudem Fokusthemen definiert werden, auf die in den Folgeklauseln eingegangen werden soll.
Kernklauseln
Die Kernklauseln sind vielschichtig und sollten, je nach Fokus und Ambition der Vermietenden und Mietenden, auf die Zielsetzungen abgestimmt werden. Meist inkludieren Green Leases als Minimum