Grüner Mietvertrag (Green Leases) / 3.1 Einsatzbereiche und Limitierungen

Green Leases werden häufig als fester Bestandteil in den Mietvertrag integriert und bei Neuvermietungen sowie Prolongationen abgeschlossen. Einige Investoren mit meist kleinerem Mieterbestand verhandeln die Klauseln zudem über Nachträge als Ergänzung zu den bereits bestehenden Mietverträgen. Sie werden von Immobilienakteuren vermehrt bei Gewerbemietverträgen eingesetzt, da hier die größten energetischen Optimierungspotenziale liegen. Ferner ist die rechtliche Umsetzbarkeit, verglichen mit Wohnmietverträgen, leichter und folglich sind die Abschlusserfolgsaussichten höher.

Die Durchsetzbarkeit der individuellen Klauseln variiert dabei stark nach Mietergruppen. Vorranging Großmietende verfolgen ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele, die sich in der Formulierung und Abschlussquote von Green Leases widerspiegeln. Sie sind meist bereit, vertraglich bindende Klauseln mit konkreten Umsetzungsmaßnahmen einzugehen. Bei kleineren Unternehmen sowie Privatmietenden werden hingegen häufig Bemühungsklauseln vereinbart. Gründe hierfür sind wohnmietrechtliche Umsetzungslimitierungen sowie Befürchtungen, dass mit den vereinbarten Zielsetzungen hohe Investitionskosten verbunden sind.

Praxis-Beispiel

Klausel über die Offenlegung der Verbrauchsdaten

Mit der Implementierung der Klausel zur Offenlegung der Verbrauchsdaten werden in der Praxis häufig Datensicherheitsbedenken geäußert. Ferner fürchten einige Mietende Vermietungsnachteile, sollten Verbrauchsdaten sortimentsgleicher Anbieter von Vermietenden miteinander verglichen und darauf aufbauend Vermietungsentscheidungen getätigt werden. So könnten Gebäudeeigentümer bei der Auswahl geeigneter Kandidaten die Mietenden auswählen, die besonders energieschonend mit der Mietfläche umgehen.

Der Inhalt und die Formulierungen von Green Leases sollten daher partnerschaftlich abgestimmt werden. Bedenken sollten besprochen werden.

Wichtig

Abschluss von Green Leases anstreben

Grüne Mietverträge können entweder rechtlich bindend (Green Lease) oder als Bemühungsklauseln (Memorandum of Understanding) formuliert werden (s. Hinweis in Kap. 2.2). "Memoranda of Understanding" haben aufgrund ihrer nicht verpflichtenden Zielsetzungen oft höhere Abschlusserfolgsaussichten als Green Leases. Prinzipiell sollte jedoch der Abschluss vertraglich bindender Green Leases angestrebt werden, da nur so die Möglichkeit besteht,

• das Gebäude verpflichtend nachhaltig zu optimieren,
• regulatorische Risiken zu reduzieren,
• höhere Gebäudezertifizierungs- und Benchmarkscorings zu generieren sowie
• die Vollständigkeit der für das Berichtswesen erforderlichen Dokumente sicherzustellen.

Bei erfolgreicher Umsetzung der in den Green Leases definierten Klauseln können darüber hinaus höhere Mieten sowie Verkaufspreise erzielt werden. Je bindender die Zielsetzungen und Formulierungen, desto zielgenauer lassen sich die gesetzten Anforderungen an das Gebäude erfüllen. Wichtig ist, dass in den Klauseln Vorgaben oder Ambitionen für beide Mietvertragsparteien formuliert werden. So sollte darauf geachtet werden, dass nicht nur die Interessen der Vermietenden, sondern ebenso die Nachhaltigkeitsambitionen der Mietenden adressiert werden. Nur durch klare Ambitionsziele und offene Kommunikation auf beiden Vertragsseiten lässt sich ein nachhaltiger Effekt bei der Optimierung des Gebäudes erzielen.