Grüner Mietvertrag (Green Leases) / 4.8 Mietpreise

Nachhaltige Gebäude erzielen laut aktuellen Untersuchungen höhere Mietpreise. In einer im Jahr 2021 veröffentlichten Marktstudie von Jones Lang LaSalle^[1] wurden 668 Mietvertragsabschlüsse von Büroflächenfertigstellungen zwischen 2018 und 2020 in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) analysiert und Mietflächen mit und ohne Gebäudezertifizierungen gegenübergestellt. Dabei wurde herausgefunden, dass der durchschnittliche Mietpreisaufschlag von Büroflächen in Neubauten in Top-Lagen mit Gebäudezertifizierung bei rund 2,3 % gegenüber Büroflächen in Neubauten ohne Gebäudezertifizierung lag. Bei einem Gebäude mit einem Gebäudezertifikat von Gold wurde ein Mietpreisaufschlag von 4,6 % beobachtet. In Zweit- oder Drittlagen waren vergleichbare Mietzuschläge zu verzeichnen: Bei Gebäuden mit Zertifizierungen wurde ein Mietpreiszuschlag von 2,3 % festgestellt. Bei Gebäudezertifizierungen mit mindestens Gold-Level, wurde ein Aufschlag von 4,3 % registriert.

USA

Auch diverse wissenschaftliche Studien wiesen Mietzuschläge für Gebäudezertifizierungen nach. In einer im Jahr 2011 publizierten Studie wurden rund 16.000 US-amerikanische Büroimmobilien analysiert. Dabei wurde herausgefunden, dass LEED-zertifizierte Gebäude rund 5 % höhere Mieten generierten, wohingegen Energy- Star-zertifizierte Gebäude etwa 4 % höhere Mieten erzielten.^[2] Zu ähnlichen Ergebnissen kam eine Studie von Wiley, Benefield und Johnson. Hier wurden über 7.300 Objektdaten US-amerikanischer Gewerbeimmobilien analysiert. Es wurde herausgefunden, dass LEED-zertifizierte Gebäude bis zu 17,3 % und Energy-Star-zertifizierte Immobilien bis zu 8,9 % höhere Mietpreise generierten.^[3]

Europa

Untersuchungen auf dem europäischen Immobilienmarkt zeigen, dass BREEAM-zertifizierte Bürogebäude im Vereinigten Königreich einen Mietzuschlag von bis zu 19,7 % nachwiesen.^[4] Die Autoren Kok und Jennen analysierten außerdem den Einfluss von Energieeffizienzklassen auf Mietpreise. In der über 1.100 Büroimmobilientransaktionen in den Niederlanden umfassenden Untersuchung wurde aufgezeigt, dass A- bis C-klassifizierte Gebäude einen Mietzuschlag von 6,5 % gegenüber G-klassifizierten Immobilien generieren konnten.^[5] Mietzuschläge für Büroimmobilien anhand der Energieeffizienz eines Gebäudes konnten ebenso im Vereinigten Königreich nachgewiesen werden.^[6] Dort wurde ein Mietpreiszuschlag von 12 % für die Energieeffizienzklassen A bis C festgestellt.

Hinweis

Gründe für Bereitschaft, einen Mietpreiszuschlag zu bezahlen

Die Mietpreiszuschläge begründen sich zum einen durch die zunehmende Bereitschaft der Mietenden, für als nachhaltig deklarierte Gebäude höhere Mieten zu zahlen (unter anderem Außenwirkung und Reputation), sowie durch die zu erwartenden geringeren Energiekosten von nachhaltigen Gebäuden.

In Green Leases können Energiereduktionsziele festgelegt werden, was die Energieeffizienzklasse von verbrauchsorientierten Energieausweisen erhöhen kann. Dies birgt Vorteile in der Bewertung zur Erfüllung der EU Taxonomy. Diese legt fest, dass ein Gebäude EU-Taxonomy-konform ist, wenn es unter anderem die Energieeffizienzklasse A (alternativ top 15 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands) bzw. Energieeffizienzklasse C (alternativ top 30 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands) nachweisen kann. Aktuell sind für die Überprüfung der Energieeffizienzklassen nur bedarfsorientierte Energieausweise zugelassen. Jedoch erschien am 19.12.2022 ein Entwurf der Europäischen Kommission, der besagt, auch verbrauchsorientierte Energieausweise bei der zukünftigen Prüfung zuzulassen.^[7]

[1] JLL (2021): Nachhaltigkeitszertifikate als Werttreiber? Empirische Erhebung und Szenarien zum Werteinfluss bei Bürogebäuden.

[2] Fuerst/McAllister (2011a): Green Noise of Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values, Real Estate Economics, 39(1), 45–69. https://EconPapers.repec.org/RePEc:bl a:reesec:v:39:y:2011:i:1:p:45-69.

[3] Wiley et al. (2010): Green Design and the Market for Commercial Office Space, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 41(2), 228–243. https://doi.org/10.1007/s11146-008-0142-2.

[4] Chegut et al. (2014): Supply, Demand and the Value of Green Buildings. Urban Studies, 51(1) 22–43. https:// doi.org/10.1177/0042098013484526.

[5] Kok, N./ Jennen, M. (2012): The impact of energy labels and accessibility on office rents, Energy Policy, 46, 489–497. https://doi.org/https://doi.org(10.1016/j.enpol.2012.04.015.

[6] Fuerst, F./ van de Wtering, J./ Wyatt, P. (2013): Is intrinsic energy efficiency reflected in the pricing of office leases? Building Research & Information, 41(4), 373–383. https://doi.org/10.1080/09613218.2013.780229.

[7] European Commission (2022): Draft Commission notice on the interpretation and implementation of certain legal provisions of the EU Taxonomy Climate Delegated Act establishing technical screening criteria for economic activities that contribute substantially to climate chan...