Grüner Mietvertrag (Green Leases)

Zusammenfassung

Überblick

Grüne Mietverträge, sog. Green Leases, sind ein gängiges Mittel, um Mietende und Vermietende zur Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen in Gebäuden zu verpflichten bzw. anzuhalten. Durch den Abschluss von Green Leases und das Nachhalten der dort vereinbarten Zielsetzungen lassen sich die regulatorischen Risiken senken, da die Gebäude mithilfe der Mietenden effektiver die zu erzielenden Anforderungen der Nachhaltigkeitsvorschriften erreichen. Zudem fördern Green Leases das Erreichen höherer Nachhaltigkeitsratings bei der DGNB, BREEAM, LEED und GRESB, was wiederum zu höheren Mieten, höheren Verkaufspreisen und geringeren Leerstandsquoten führen kann.

1 Hintergrund

Seit 1850 ist die globale Oberflächentemperatur um 1,26 °C gestiegen (Abb. 1).^[1] Dies entspricht einer vielfachen Steigerung gegenüber vorangegangenen Jahrhunderten. Setzt sich der Trend fort, so erwarten Wissenschaftler bis Ende dieses Jahrhunderts eine durchschnittliche Erderwärmung auf bis zu 4 °C. Insbesondere die letzten Jahre gehören zu den 20 wärmsten, die jemals gemessen wurden. Als Hauptursache nennen Wissenschaftler menschengemachte Gründe wie die Verbrennung von fossilen Brennstoffen (Braunkohle, Steinkohle, Erdgas, Erdöl etc.), wodurch CO2 in die Atmosphäre gelangt und infolgedessen der Treibhauseffekt sowie die Erderwärmung verstärkt werden. Die steigenden Temperaturen verändern konsequenterweise die atmosphärische Zirkulation. Die Anzahl der daraus resultierenden globalen Extremwetter- Ereignisse hat sich in den vergangenen 50 Jahren verfünffacht.^[2] Die Folgen sind unter anderem Überschwemmungen, Hitzewellen, extremer Schneefall oder Wirbelstürme, die allein im Jahr 2022 einen ökonomischen Verlust von weltweit 270 Milliarden US-Dollar verursacht haben.

Abb. 1: Globale Erdoberflächentemperaturabweichungen seit 1850, in Anlehnung an: Umweltbundesamt, 2022^[3]

Gebäudesektor ist Treiber globaler Erderwärmung

Der Gebäudesektor ist für rund 40 % der globalen Treibhausgasemissionen zuständig (Abb. 2) und verursacht etwa 35 % aller weltweiten Energieverbräuche.^[4] Er ist damit ein wesentlicher Treiber für die globale Erderwärmung. Dies stellt Gebäudeeigentümer vor wachsende Herausforderungen und die Notwendigkeit, Nachhaltigkeit als zentrales Element in eine ganzheitliche Investmentstrategie zu integrieren.

Abb. 2: Globale Emissionen (Energie- und Prozessemissionen inklusive grauer Emissionen von Neubauten) nach Sektoren, 2021, in Anlehnung an: IEA, 2023^[5]

Die Auswirkungen des Klimawandels sind für Gebäudeeigentümer schon jetzt spürbar. Der Gebäudesektor ist den steigenden Klimarisiken durch auftretende extreme Wetterereignisse wie Überflutungen oder Brände ausgesetzt, was zu Liquiditätsverlusten führen kann, wenn Gebäude und Mietflächen nicht mehr benutzbar und vermietbar sind.

Hinzu kommen steigende gesetzliche Anforderungen zum Klimaschutz, die schließlich zum Wertverlust der Immobilie bzw. zu Liquiditätsverlusten durch Vermietungs- und Verkaufsrestriktionen führen können.

Praxis-Beispiel

Beispiel Niederlande

In den Niederlanden beispielsweise dürfen Bürogebäude mit einer schlechteren Energieausweisklasse als C ab Januar 2023 nicht mehr vermietet werden.^[6] Ferner dürfen ab 2030 Wohngebäude mit einer schlechteren Energieausweisklasse als D nicht mehr vermietet oder verkauft werden.

In einigen anderen europäischen Ländern gibt es bereits ähnliche Vorgaben.

Praxis-Beispiel

Beispiel Irland

So dürfen in Irland seit April 2018 keine Neuvermietungen für Wohnräume mit einer Energieeffizienzklasse von F oder G durchgeführt werden. Ferner haben Bestandsmietende, die in einem Wohngebäude mit einer Energieausweisklasse F oder G in Irland wohnen, seit April 2016 Anspruch darauf, vom Vermietenden innerhalb eines Monats Maßnahmenpläne zur energetischen Optimierung einzufordern, um mindestens die Energieeffizienzklasse E zu erreichen.^[7]

Europäische Gebäuderichtlinie EPBD

Im Rahmen eines Entwurfs der Europäischen Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) sind gleichwertige Vorgaben für Wohn- und Gewerbeimmobilien in ganz Europa vorgesehen. Wohnimmobilien sollen bis 2033 eine Energieausweisklasse von mindestens D vorweisen können. Ferner sollen Maximalwerte für die Primärenergie von Gewerbeimmobilien eingeführt werden.^[8] Gebäudeeigentümer mit energieineffizienten Gebäuden sind somit angehalten, entsprechende Optimierungsmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz durchzuführen und geeignete Investitionen einzuplanen.

Hinweis

Brown Discounts

Auch wenn der derzeitige Entwurf der EPBD noch nicht in die deutsche Gesetzgebung übertragen wurde, gilt es als Immobilieninvestor, Energieverbräuche und Treibhausgasemissionen im Gebäude zu senken, um mit zukünftigen regulatorischen Vorgaben konform zu sein. Die Nichteinhaltung von Regularien und das Vernachlässigen von Klimazielpfaden kann zu Abschlägen, sogenannten "Brown Discounts", in der Bewertung einer Immobilie führen und schließlich zur Minderung von Verkaufspreisen.

EU Taxonomy

Insbesondere die EU Taxono...