Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 7.3.3 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

7.3.3.1 Grundsätze

Im Hinblick auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090 ff. BGB gilt der Grundsatz, dass alles, was Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann, nach § 1090 Abs. 1 BGB auch Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein kann. Maßgeblicher Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist, dass die Grundstücksbelastung nicht zugunsten eines Grundstückseigentümers erfolgt, sondern zugunsten eines bestimmten Dritten, also einer natürlichen oder juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft.^[1] Maßgeblicher Unterschied zum Nießbrauch ist, dass dem Berechtigten nicht die gesamte Nutzung, sondern nur einzelne, inhaltlich genau festgelegte Nutzungsarten zustehen.

Praxis-Beispiel

Beispielsfälle

Von praktischer Bedeutung ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zum einen bei Hofübergabe- und Altenteilsverträgen, wenn das dem Übergeber eingeräumte Recht zum Bewohnen und Benutzen bestimmter Gebäudeteile dinglich gesichert werden soll.

Ferner werden industrielle und gewerbliche Rechte häufig als beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt, z. B. das Recht auf Anlage von über- oder unterirdischen Leitungen und auf Duldung von Immissionen sowie Wettbewerbsverbote.

Keine Übertragung

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist gem. § 1092 Abs. 1 BGB nicht übertragbar. Sie kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist. Eine Ausnahme hiervon gestattet § 1092 Abs. 3 BGB juristischen Personen oder Personengesellschaften als Inhabern einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Form eines Leitungsrechts zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Öl oder Rohstoffen oder Telekommunikationsanlagen; in diesen Fällen ist die Dienstbarkeit übertragbar.

Auch die GdWE kann Berechtigte einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein, soweit eine Zurechnung des zu sichernden Rechts zum Verwaltungsvermögen möglich ist.^[2]

Praxis-Beispiel

Übergabestation für Fernwärmenetz

Auf Antrag und Bewilligung eines Wohnungseigentümers kann zulasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen.

[1] OLG Brandenburg, Urteil v. 30.10.2008, 5 U 131/07, BeckRS 2008, 23450.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 29.9.2015, 1 W 10-12/15, ZWE 2016, 23.

7.3.3.2 Wohnungsrecht

Eine weitere beschränkte persönliche Dienstbarkeit regelt § 1093 BGB in Form des Wohnungsrechts. Das Wohnungsrecht gewährt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Hauptzweck der Benutzung muss das Wohnen in genau festgelegten Räumlichkeiten eines Gebäudes oder Gebäudeteils sein. Der Berechtigte ist befugt, seine Familie, einen Lebensgefährten oder Pflegepersonal aufzunehmen. Die Berechtigung umfasst auch die Mitbenutzung aller gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen. Die durch die Benutzung verursachten Nebenkosten muss der Berechtigte tragen, ebenso die Kosten der Instandhaltung.

Der Hauptanwendungsbereich der Wohnungsrechte liegt im familiären Bereich. Oft übergeben Eltern bei Erreichen eines gewissen Alters ihr Anwesen an ihr(e) Kind(er). Dabei behalten sie sich das lebenslängliche und unentgeltliche Wohnungsrecht an der von ihnen bewohnten Wohnung vor. Allerdings überwiegt bei diesen Konstellationen der Nießbrauch. Der Umfang des Wohnungsrechts kann durch Vereinbarung auch erweitert oder beschränkt werden. Möglich ist z. B. das Recht zur Überlassung der Räumlichkeiten an Dritte und das Recht zur Vermietung.

Das Wohnungsrecht endet

• wenn die Räume zerstört oder nachhaltig unbewohnbar werden,
• mit dem Tod des Berechtigten,
• mit dem Ablauf einer Befristung, soweit es befristet ist,
• mit dem Eintritt einer Bedingung.