Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.1.3 Auflassung

Die Auflassung muss gem. § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer hierfür zuständigen Stelle, in aller Regel einem Notar, erklärt werden. Zwar erfordert § 925 Abs. 1 BGB nur, dass die Auflassung vor einer zuständigen Stelle erklärt wird, sodass an sich keine notarielle Beurkundung der Auflassung nötig ist. Die Bestimmung des § 311b BGB, der die notarielle Beurkundung anordnet, gilt nur für das Verpflichtungsgeschäft und nicht auch für die Auflassung als Verfügungsgeschäft. In der Praxis wird jedoch die Auflassung zugleich mit dem Kaufvertrag notariell beurkundet, weil zumindest die notariell beglaubigte Urkunde gem. § 29 GBO formelle Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist. Die gleichzeitige Anwesenheit erfordert im Übrigen nicht, dass beide Parteien in Person erscheinen. Entscheidend ist allein, dass die Einigungserklärungen gleichzeitig abgegeben werden. Die Parteien können sich daher auch gem. §§ 164 ff. BGB vertreten lassen.

Auflassung ist bedingungsfeindlich

Die Auflassung ist gem. § 925 Abs. 2 BGB bedingungsfeindlich. So wäre z. B. eine Grundstücksübereignung unter Eigentumsvorbehalt oder unter der Bedingung, dass die Auflassung von der vollständigen Zahlung des Kaufpreises abhängen soll, nicht möglich.

Insoweit bieten sich in der Praxis 2 Möglichkeiten an:

1. Die Auflassung wird erst nach Eintritt der Bedingung beurkundet, also etwa dann, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Dies ist der Ausnahmefall.
2. Regelfall: Die Auflassung wird bereits im notariellen Kaufvertrag beurkundet, der Notar wird aber von den beiden Vertragsparteien im notariellen Vertrag angewiesen, die Umschreibung im Grundbuch erst dann zu beantragen, wenn ihm bestimmte Voraussetzungen, wie etwa die Kaufpreiszahlung oder die Lastenfreistellung des Grundstücks, nachgewiesen worden sind.

Die Rechtsänderung tritt erst mit der Eintragung im Grundbuch ein. Sie setzt voraus, dass die Eintragung mit der Einigung inhaltlich übereinstimmt. Stimmen Einigung und Eintragung nicht überein, sind weder vereinbartes noch eingetragenes Recht wirksam übertragen worden. Das vereinbarte Recht ist nicht eingetragen, dem eingetragenen Recht liegt keine Einigung zugrunde.

Praxis-Beispiel

Der entscheidende Fehler

In der Auflassung erklären Käufer und Verkäufer die Auflassung der Sondereigentumseinheit Nr. 62 an den Käufer. Aufgrund eines Versehens des Grundbuchamts wird der Käufer als Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 26 in das Grundbuch eingetragen.