Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 1.5.1 Grundsätze

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser"^[1] hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform entsprechen. Handelt es sich beim potenziellen Wohnungskäufer um einen Verbraucher, dann darf der Makler bzw. makelnde Verwalter nach § 656c Abs. 1 BGB von ihm keine höhere Provision verlangen als vom Verkäufer.

Provision

Mit § 656c BGB soll der bislang weit verbreiteten Praxis ein Riegel vorgeschoben werden, nach der der Verkäufer den Makler zwar beauftragt, mit diesem aber eine Vereinbarung trifft, dass letztlich provisionspflichtig allein der Erwerber sein soll. Treffen Verkäufer und Makler eine entsprechende Abrede, kann der Makler also auch vom Erwerber keine Provision verlangen und geht letztlich leer aus. Insoweit stellt Abs. 2 klar, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn von diesen Grundsätzen abgewichen wird, und der Makler jedenfalls seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer nach § 654 BGB verwirkt, weil er sich eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen hat.

Praxis-Beispiel

Eigentümer will keine Provision zahlen

Der Wohnungseigentümer beauftragt den Verwalter, der sich auch als Makler betätigt, mit der Vermarktung seiner Wohnung. Er selbst will keine Provision zahlen, vielmehr soll der Verwalter eine Provisionsabrede mit dem potenziellen Erwerber treffen. Handelt es sich nun bei dem weiteren Vertragspartner des Verwalters, also dem potenziellen Erwerber, um einen Verbraucher, kann der Verwalter einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem potenziellen Erwerber nicht mehr abschließen – auch nicht im Wege der Individualvereinbarung.

Dieser Grundsatz kann auch nicht dadurch umgangen werden, dass der Verwalter, wie es in den Fällen des sog. "An-die-Hand-Gebens" häufig erfolgt, mit dem ersten Auftraggeber – in der Regel also dem Verkäufer – die Unentgeltlichkeit seiner Tätigkeit vereinbart und sich anschließend nur vom Käufer eine Provision versprechen lässt. Selbst wenn unter diesen Umständen aufgrund der negativen Provisionsabrede sowie etwa der fehlenden Textform nicht von einem Maklervertrag i. S. v. § 652 BGB und insoweit § 656a BGB auszugehen sein sollte, wird der Verwalter tatsächlich dennoch für diesen Auftraggeber tätig. In diesen Fällen kann er auch mit der anderen Partei des Kaufvertrags keine Provisionsvereinbarung mehr treffen. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass die Regelung des § 656c BGB dadurch umgangen wird, dass der Verwalter für den Verkäufer unentgeltlich tätig wird und mit dem Käufer unter Ausnutzung einer faktischen Zwangslage eine unangemessen hohe Provision vereinbart. Aus diesem Grund ist auch unerheblich, ob die Unentgeltlichkeit bereits von Anfang an vereinbart wird oder sich erst aus einem späteren Erlass, der keiner besonderen Form bedarf und auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann, ergibt. Ein nachträglicher Wegfall oder eine Herabsetzung des Provisionsanspruchs gegen eine Partei wirkt sich auch zugunsten der anderen Partei aus.

Provisionsteilungsgrundsatz nur bei Doppeltätigkeit

Vom Anwendungsbereich des § 656c BGB nicht erfasst sind die Fälle, in denen eine Kaufvertragspartei den Makler bzw. Verwalter unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt. Dies bleibt unverändert möglich. Im Fall eines ausschließlichen Suchauftrags des Kaufinteressenten oder eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen jeweils einer Partei und dem Makler eine vertragliche Beziehung, sodass auch zunächst nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision schuldet.

[1] BGBl. I 2020 S. 1245.