Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 2.6 Beendigung des Erbbaurechts

2.6.1 Zeitablauf

Im Regelfall endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf. Grundsätzlich ist die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags zwischen dem Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer frei verhandelbar; die übliche Laufzeit beträgt 99 Jahre. Außer mit Zeitablauf kann das Erbbaurecht auch mit Heimfall enden.

Dem oder den Erbbauberechtigten ist dann nach § 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG können als Inhalt des Erbbaurechts auch Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung oder auch ein Ausschluss der Entschädigung geregelt werden. Die Verpflichtung zur Zahlung kann der Grundstückseigentümer gem. § 27 Abs. 3 ErbbauRG auch dadurch abwenden, dass er dem oder den Erbbauberechtigten das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert. Auch eine wiederholte Verlängerung ist möglich. Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, entfällt nach § 27 Abs. 3 Satz 1 ErbbauRG sein Entschädigungsanspruch.

2.6.2 Heimfall

Da der Eigentümer sein Grundstück dem Erbbauberechtigten für lange Zeit überlässt, will er geschützt sein, falls sich dieser nicht an den Vertrag hält. Deshalb kann gem. § 2 Nr. 4 ErbbauRG die "Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall)", vereinbart werden.

Der Begriff "Heimfall" ist insofern irreführend, als bei Vorliegen der Voraussetzungen das Erbbaurecht nicht automatisch auf den Eigentümer übergeht. Dieser hat vielmehr nur einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten auf Übertragung des Erbbaurechts an ihn oder einen von ihm bezeichneten Dritten. Für diese Übertragung sind eine entsprechende Einigung und die Eintragung im Erbbaugrundbuch erforderlich. Es entsteht dann ein Eigentümererbbaurecht.

Die Voraussetzungen, unter denen der Heimfallanspruch entstehen soll, sind nicht im Gesetz geregelt. Sie können von den Vertragsparteien im Wesentlichen frei vereinbart werden. So reicht die pauschale Vereinbarung des Heimfallanspruchs für den Fall jeder Verletzung der erbbauvertraglichen Verpflichtungen nach § 2 Nr. 1 bis 3 ErbbauRG aus. Wegen der Schwere der Folgen des Heimfalls für den Erbbauberechtigten sollten im Erbbaurechtsvertrag die Auslösungsgründe für den Heimfall genau festgelegt werden. Solche Gründe können u. a. sein:

• Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Erbbauberechtigten,
• Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts,
• Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers,
• Zahlungsverzug des Erbbauberechtigten mit dem Erbbauzins mit mindestens 2 vollen Jahresbeträgen,
• Verstoß gegen die Pflicht zur Errichtung eines dem Bebauungsplan entsprechenden Wohnhauses,
• Verstoß gegen die Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes.

Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so hat er dem Erbbauberechtigten nach § 32 Abs. 1 ErbbauRG eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe dieser Vergütung und die Art ihrer Zahlung sowie ihre Ausschließung getroffen werden.

Nach § 34 ErbbauRG ist der Erbbauberechtigte nicht berechtigt, beim Heimfall oder beim Erlöschen des Erbbaurechts das Bauwerk wegzunehmen oder sich Bestandteile des Bauwerks anzueignen.