Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 1.2.3 Schutzwirkung des Verwaltervertrags?

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.^[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung seiner auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Pflichten insbesondere für die Beschlussausführung. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, wird überwiegend vertreten, der Verwaltervertrag entfalte keine Schutzwirkung mehr für die Eigentümer. Eine Schutzbedürftigkeit der Wohnungseigentümer sei nicht mehr anzuerkennen.^[2]

Allein diese Sichtweise könnte allerdings zu kurz greifen. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass Eigentümer des Gemeinschaftseigentums immer noch die Wohnungseigentümer sind und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[3] Zum anderen hat der BGH^[4] allgemein klargestellt, dass Direktansprüche dann in Betracht kommen können, wenn die Ansprüche nicht gleichwertig sind, was gerade der Fall ist. Müsste der geschädigte Wohnungseigentümer die Gemeinschaft in Anspruch nehmen, wäre er über seinen Anteil in die Kostenverteilung eingebunden und müsste seinen Schadensersatz teilweise mitfinanzieren. Könnte er den Verwalter direkt in Anspruch nehmen, würde er vollen Schadensersatz erhalten.^[5] Vollen Schadensersatz erzielt er zwar auch im Fall einer Inanspruchnahme der Gemeinschaft über deren Regressklage gegen den Verwalter, allerdings muss diese erst einmal erhoben werden. Den geschädigten Wohnungseigentümer insoweit auf den Weg einer etwa erforderlich werdenden Beschlussersetzungsklage zu zwingen, wäre auch aus prozessökonomischen Gründen nicht zielführend.^[6] Freilich aber kann der Verwaltervertrag ohnehin als ein Vertrag mit Schutzwirkung oder gar als Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ausgestaltet werden.^[7] Dann stellt sich die Streitfrage von vornherein nicht.

Bejaht man weiterhin eine Schutzwirkung des Verwaltervertrags für die Wohnungseigentümer, haften Gemeinschaft und Verwalter als Gesamtschuldner nach § 421 BGB, berücksichtigt man, dass die Primärleistungspflicht bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt und die Haftung den primären Pflichten folgt.^[8] Ob der geschädigte Wohnungseigentümer aus dem aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden Treueverhältnis gehalten wäre, zunächst seine Schadensersatzansprüche lediglich gegen den Verwalter geltend zu machen, dürfte zu bejahen sein. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf den nach § 15 MaBV verpflichtenden Versicherungsschutz der Verwalter. Auch Wohnungseigentümer sind wegen den aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgenden Treuepflichten verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen.^[9]

Aufgrund dieser Rechtslage dürfte auch einer Streitverkündung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nichts im Wege stehen, obwohl im Übrigen im Fall gesamtschuldnerischer Haftung nicht die Möglichkeit besteht, einen der beiden Gesamtschuldner in Anspruch zu nehmen und dem anderen den Streit zu verkünden. Unzulässig ist eine Streitverkündung seitens des Klägers des Vorprozesses zwar wegen solcher Ansprüche, die nach Lage der Dinge von vornherein sowohl gegenüber dem Beklagten des Vorprozesses als auch gegenüber dem Dritten geltend gemacht werden können, für die also aus der Sicht des Streitverkünders schon im Zeitpunkt der Streitverkündung eine gesamtschuldnerische Haftung des Beklagten und des Dritten in Betracht kommt. In einem derartigen Fall kommt es auch im Zeitpunkt der Streitverkündung nicht mehr auf einen für den Streitverkünder ungünstigen Ausgang des Vorprozesses an.^[10] Eben dieser Grundsatz dürfte im Fall der gesamtschuldnerischen Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und derjenigen des Verwalters nicht gelten.

[1] BGH, Urteil v. 29.5.2020, V ZR 141/19, NZM 2020, 801; BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14, ZMR 2017, 406.

[2] LG München I, Beschluss v. 16.2.2022, 36 T 1514/22, IMR 2022, 2556; AG Wiesbaden, Urteil v. 16.8.2022, 91 C 650/22 (78), MietRB 2022, 362; AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20, ZWE 2021, 360; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 57; Wicke in Grüneberg, § 27 WEG Rn. 1; Skauradszun in MünchKomm/BGB, § 27 WEG Rn. 56; Greiner in BeckOGK, § 27 WEG Rn. 337.1; Wobst, ZWE 2021, 17, 19 f.; Abramenko, Das neue Wohnungseigentumsrecht, § 5 Rn. 33; Skauradszun, ZRP 2020, 905, 908.

[3] Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 26 Rn. 211.

[4] BGH, Urteil v. 18.2.2014, VI ZR 383/12, NJW 2014, 2577.

[5] Jennißen/Zschieschck, WEG, 7. Aufl. 2021, § 27 Rn. 276; Blankenstein, WEG-Reform 2020, S. 170; Dötsch/Sc...