Haftung des Verwalters (WEMoG) / 2.9 Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung)

Im Rahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, hat der Verwalter die Wohnungseigentümer zunächst umfassend aufzuklären und die verschiedenen Handlungsoptionen aufzuzeigen. Die Wohnungseigentümer verfügen nämlich meist nicht über technisches Fachwissen, ihnen sind auch nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt. Kardinalspflicht des Verwalters ist dabei die Aufklärung der Wohnungseigentümer über mögliche Gewährleistungsansprüche und insbesondere über eine drohende Verjährung dieser Ansprüche.^[1]

Selbstverständlich treffen auch den Bauträgerverwalter, also den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter die gleichen Pflichten bezüglich der Vorbereitung von Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter. Insoweit muss er im Fall der Fälle auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.^[2]

Im Übrigen sollte sich der Verwalter mit Blick auf den Zustand der Wohnungseigentumsanlage auch nicht auf "Hörensagen" verlassen, sondern sich stets selbst ein Bild von den Gegebenheiten vor Ort machen.

Praxis-Beispiel

Angeblich verschwundene Feuchtigkeitsschäden

Nach einem starken Unwetter mit erheblichen Regenfällen meldet die Mieterin der Dachgeschosswohnung der Wohnungseigentümerin eindringende Feuchtigkeit. Bei dem Dach handelt es sich um ein Flachdach. Die Wohnungseigentümerin bittet den Verwalter um Abhilfe. Dieser beauftragt entsprechend ein Fachunternehmen. Dieses will am nächsten Tag einen Termin mit der Mieterin zwecks Begutachtung und Abhilfemaßnahmen abstimmen. Die Mieterin teilt dem Mitarbeiter telefonisch mit, es sei wieder alles trocken und verlässt für einige Tage die Wohnung. Das Unternehmen unterrichtet den Verwalter entsprechend. Noch in Abwesenheit der Mieterin meldet sich der Wohnungseigentümer unter der vermieteten Wohnung und beklagt Feuchtigkeitsschäden.^[3]

Der Verwalter konnte erfolgreich auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, weil er es unterlassen hatte, sich ein Bild vom Zustand der Wohnanlage zu machen. Es hätte sich ihm aufdrängen müssen, dass infolge des Starkregens auftretende Feuchtigkeitsschäden wahrscheinlich sind, insbesondere weil es sich bei dem Dach um ein Flachdach handelte. Wie sich im Zuge der Instandsetzungsarbeiten herausstellte, stand das Dach auch noch Tage nach dem Unwetter unter Wasser.

Hat der Verwalter etwa Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.^[4]

Im Übrigen gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.^[5]

Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft dabei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[6]

Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.^[7]

Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18.

[2] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18.

[3] Fall nach AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 3.2.2015, 750 C 16/14, ZMR 2015, 583.

[4] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18.

[5] BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22.

[6] BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22.

[7] BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22.

[8] BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22; zur Abtretung siehe oben Kap. 1.7.