Haftung von Verwalter, GdWE und Wohnungseigentümern (Zer ... / 1.6 Haftungsbeschränkung

Durch Individualvereinbarung kann die Haftung des Verwalters beschränkt werden, wobei eine Haftung für Vorsatz allerdings nicht ausgeschlossen werden kann (§ 276 Abs. 3 BGB). Ein Haftungsausschluss für grobe und einfache Fahrlässigkeit wäre allerdings möglich. Individualvereinbarungen spielen in der Praxis jedoch keine Rolle.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Formularvertrag, der der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen unterliegt (siehe auch Kap. B.I.8.3.4 zum Verwaltervertrag sowie Kap. B.II.1.9.6 zum allgemeinen Vertragsrecht). Insoweit ist § 309 BGB von Bedeutung, der einen Katalog von Bestimmungen enthält, die stets unzulässig sind. Insbesondere § 309 Nr. 7 BGB,^[1] wonach die Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwalters oder einer vorsätzlichen bzw. fahrlässigen Pflichtverletzung eines seiner Erfüllungsgehilfen beruhen, nicht ausgeschlossen oder begrenzt werden können. Der Verwalter kann auch bezüglich seiner Kardinalpflichten im Formularvertrag nicht die Haftung für einfache Fahrlässigkeit ausschließen.^[2]

Ebenfalls nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden kann die Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwalters oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines seiner Erfüllungsgehilfen beruhen.

Auch summenmäßige Haftungsbeschränkungen für vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten sind unwirksam. Zulässig soll allerdings eine Haftsummenbegrenzung für fahrlässiges Verhalten für reine Vermögensschäden in Höhe einer angemessenen Deckungssumme der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung sein.^[3]

Gesamtunwirksamkeit einer Klausel

Eine Klausel im Verwaltervertrag, nach der "die Haftung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt" ist, ist per se unwirksam, weil sie nicht zum Ausdruck bringt, dass Verletzungen von Leben, Körper und Gesundheit hiervon ausgenommen sind. Der Verwalter kann sich also auf diese Klausel auch dann nicht berufen, wenn er etwa einfach fahrlässig einen Vermögensschaden verursacht hat. Auch im Übrigen ist eine Klausel im Verwaltervertrag unwirksam, nach welcher der Verwalter "nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit" haftet.^[4]

Auch Verkürzungen der Verjährungsfrist im Formularvertrag können nach §§ 309 Nr. 7 und 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein.

Praxis-Beispiel

Verkürzte Verjährung

Nach einer Klausel im Verwaltervertrag können Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nur innerhalb von 2 Jahren ab Entstehung geltend gemacht werden.

Die Regelung hat zwar nicht unmittelbar die Frage des Haftungsmaßstabs zum Gegenstand. Allerdings stellt auch die generelle Verkürzung der Verjährungsfrist eine gemäß § 309 Nr. 7 BGB unzulässige Haftungsbeschränkung dar, indem sie die Haftung auch für die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit bzw. für grob fahrlässig begangene Pflichtverletzungen mittelbar erleichtert.^[5] Die Klausel lässt sich infolge des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion auch nicht auf einen noch zulässigen Inhalt zurückführen, sondern ist insgesamt ungültig.

[1] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18, ZWE 2020, 44.

[2] OLG Frankfurt, Beschluss v. 19.5.2008, 20 W 169/07, ZMR 2008, 985, 987.

[3] Jennißen/Zschieschack, WEG, 8. Aufl. 2024, § 27 Rn. 235.

[4] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 18.4.2019, 2-13 S 55/18, GE 2019, 863.

[5] BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18, ZWE 2020, 44.