Haftung von Verwalter, GdWE und Wohnungseigentümern (Zer ... / 2.1.2 Aufopferung (Einwirkungen auf ein Sondereigentum)

2.1.2.1 Voraussetzungen

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch gegenüber anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, die aufgrund Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss bestehen. Ist also etwa den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt worden, die im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit verlaufenden Rohrleitungen auf eigene Kosten instand zu setzen und muss im Rahmen einer Maßnahmendurchführung das benachbarte Sondereigentum in Anspruch genommen werden, trifft die Zahlungspflicht den erhaltungsverpflichteten Wohnungseigentümer.

2.1.2.2 Rechtsfolge

Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch der Wohnungseigentümer dem § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.^[1] Insoweit ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings muss der Schaden des betreffenden Wohnungseigentümers eine Sonderopfergrenze überschreiten. Es besteht also kein Anspruch auf Ersatz jedes adäquat-kausal verursachten Schadens, sondern nur auf eine angemessene Entschädigung. Diese kann im Einzelfall jedoch durchaus vollem Schadensersatz entsprechen. Gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann jedenfalls nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden, wonach nur der unzumutbare Teil der Beeinträchtigung auszugleichen ist.^[2] Denn § 14 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf angemessenen Geldausgleich nur dann, wenn die zu duldende Einwirkung auf das Sondereigentum über das zumutbare Maß hinausgeht. Ob diese Voraussetzung vorliegt, bestimmt sich nicht nach der konkreten Nutzung der Sondereigentumseinheit. Vielmehr ist auf einen verständigen durchschnittlichen Wohnungseigentümer einer Sondereigentumseinheit in deren konkreter Beschaffenheit, Ausgestaltung und Zweckbestimmung abzustellen. Auszugleichen ist die Einbuße, die bei durchschnittlicher Benutzung einer Sondereigentumseinheit typischerweise entsteht. Hypothetische Benutzungsmöglichkeiten und andere Besonderheiten des Einzelfalls bleiben außer Betracht.

Der Ausgleichsanspruch wird nur für den Teil der Beeinträchtigung gewährt, der unzumutbar ist.^[3] Damit ist er betragsmäßig regelmäßig niedriger als ein Schadensersatzanspruch und als Billigkeitsentschädigung grundsätzlich nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bemessen.^[4] Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Anspruch an der Höhe einer hypothetischen Mietminderung auszurichten und nicht etwa am persönlichen Empfinden der Bewohner.^[5]

Insbesondere aber bei Eingriffen in die Sachsubstanz kann der Ausgleichsanspruch die Höhe eines vollen Schadensersatzes erreichen.^[6] So kann auch Ausgleich für die Folgenbeseitigung einschließlich der Planungskosten und der Kosten der Rechtsverfolgung,^[7] im Einzelfall auch für den entgangenen Gewinn oder für einen Minderwert, beansprucht werden. Auch kann der Ersatz eines merkantilen Minderwerts, der bei Sondereigentumseinheiten nicht individuell für jedes Sondereigentum ermittelt werden muss, vom Anspruch umfasst sein.^[8] Entsprechend der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG kann auch ein Abzug "neu für alt" zu berücksichtigen sein, was allerdings von den Umständen des Einzelfalls abhängt.^[9]

Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers

Obliegt die Erhaltung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf seine Kosten, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der im Zuge der von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Schäden.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Ist der jeweilige Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung zur Erhaltung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit vorhandenen Außenfenster verpflichtet, hat er sämtliche Kosten, die im Zuge eines erforderlichen Fensteraustauschs entstehen, selbst zu tragen (neben den Kosten des eigentlichen Fensteraustauschs z. B. auch Putz-, Tapezier- und Maleraufwand). Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Fensteraustausch durch anderweitige von den Wohnungseigentümern beschlossene Maßnahmen erforderlich wird. Müssen noch intakte Fenster etwa deshalb ausgetauscht werden, weil die Wohnungseigentümer eine Fassadendämmung beschließen, sind die Kosten für den Fensteraustausch von der Gemeinschaft zu tragen.^[10]

Drittnutzer

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat nach § 15 Nr. 1 WEG gegenüber der GdWE und anderen Wohnungseigentümern u. a. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden. Zum Kreis der Drittnutzer gehören Mieter, dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle sonstigen Nutzer, denen das Wohnungseigentum überlassen wurde.^[11] Voraussetzung ist die rechtzeitige Ankündigung entsprechend § 555a Abs. 2 BGB. Bezüglich de...