Haftung von Verwalter, GdWE und Wohnungseigentümern (Zer ... / 2.2.2 Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Den relevantesten Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar (siehe hierzu ausführlich Kap. D.IV.4.4.1). Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE einem Dritten mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 BGB auch für Pflichtverletzungen der aus dem Grundbesitz bzw. Gebäudebesitz folgenden Pflichten der §§ 836 ff. BGB.

Haftung für Verrichtungsgehilfen

Delegiert die GdWE die ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht auf Dritte, werden diese als Verrichtungsgehilfen der Gemeinschaft gemäß § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB tätig. Nach dieser Vorschrift ist zum Ersatz des Schadens, den ein anderer in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt, derjenige verpflichtet, der den anderen zu der Verrichtung bestellt hat.

Von erheblicher Relevanz ist für den möglichen Schadensfall, dass sich die GdWE exkulpieren kann. Die Ersatzpflicht tritt nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB nämlich nicht ein, wenn die Gemeinschaft den beauftragten Dritten sorgfältig ausgewählt und die Ausführung seiner Tätigkeiten ausreichend überwacht hat. Hieraus folgt, dass das Drittunternehmen sorgfältig auszuwählen ist. Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.^[1] Das Drittunternehmen ist zu überwachen, wobei eine stichprobenartige Kontrolle freilich genügt.^[2] Ist ein Verwalter bestellt, so obliegen ihm die Kontroll- und Überwachungspflichten auch ohne gesonderte Weisung der Wohnungseigentümer.

Praxis-Beispiel

Vernachlässigte Räum- und Streupflicht

Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der GdWE einen Hausmeistervertrag geschlossen. Dem Hausmeister obliegt u. a. die Räum- und Streupflicht. Aufgrund extremen Nachtfrosts mit Niederschlag kam es zu erheblicher Glättebildung im Eingangsbereich der Wohnanlage. Um 10.30 Uhr rutschte ein Besucher eines Wohnungseigentümers auf dieser Eisfläche aus und brach sich die Hand. Der Hausmeister, der in der Vergangenheit seine Pflichten stets vorbildlich erfüllt hat, was vom Verwalter auch stichprobenartig überprüft wurde, hatte noch nicht gestreut.

Da der Verwalter den Hausmeister sorgfältig ausgewählt, eingewiesen und stichprobenartig überwacht hat, kommt eine Haftung der GdWE nicht in Betracht. Zwar würde sie bei einem Verwalterverschulden entsprechend § 31 BGB grundsätzlich eine Haftung treffen. Da aber bereits dem Verwalter kein Vorwurf gemacht werden kann, kommt auch eine Haftung der Gemeinschaft nicht in Betracht. Im Beispielsfall haftet der Hausmeister gemäß § 823 Abs. 1 BGB. Er hat die ihm vertraglich übertragene Verkehrssicherungspflicht verletzt. Der geschädigte Besucher kann den Hausmeister auf Schadensersatz und/oder Schmerzensgeld in Anspruch nehmen.

Anders wäre die Sachlage dann zu beurteilen, wenn der Verwalter den Hausmeister nicht kontrolliert hätte oder dieser sich bereits in der Vergangenheit als unzuverlässig erwiesen hat. Dann würde das Verschulden des Verwalters der GdWE über § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB zugerechnet und sie würde neben dem Hausmeister auf Schadensersatz und/oder Schmerzensgeld haften. Beide haften nach § 840 Abs. 1 BGB als Gesamtschuldner. Die GdWE könnte den Verwalter wiederum entsprechend in Regress nehmen.

[1] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 184/16, NZM 2018, 757.

[2] AG Hamburg-Wandsbek v. 4.9.2012, 716b C 53/12, ZMR 2013, 76.