Haftung von Verwalter, GdWE und Wohnungseigentümern (Zer ... / 3.2.2 Obstruktives Stimmverhalten

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhanden ist. Erleidet ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum, weil ein Beschluss über eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, haftet zwar primär die GdWE dem geschädigten Wohnungseigentümer. Allerdings kann die GdWE diejenigen Wohnungseigentümer in Regress nehmen, die pflichtwidrig ihre Zustimmung versagt haben.

Praxis-Beispiel

Die durchfeuchtete Außenwand

Im Bereich der Außenwand einer Wohnung ist das Mauerwerk durchfeuchtet. Der Beschlussantrag auf entsprechende Instandsetzung wird mehrheitlich abgelehnt. Alsbald kommt es zu Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers.

Selbstverständlich setzt ein Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die GdWE wegen Nichtdurchführung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen voraus, dass dem ersatzbegehrenden Wohnungseigentümer überhaupt ein Schaden entstanden ist.^[1] Bezüglich eines Schadensersatzanspruchs des geschädigten Wohnungseigentümers gegen die GdWE ist weiter zu beachten, dass der Schadensersatzanspruch des geschädigten Wohnungseigentümers grundsätzlich nur dann infrage kommt, wenn er zeitnah eine entsprechende Beschlussersetzungsklage erhebt. Ein 6-jähriges Zuwarten ist deutlich zu lange.^[2]

Namentliche Protokollierung

Der Regressanspruch der GdWE besteht dann gegenüber denjenigen Wohnungseigentümern, die gegen die Erhaltungsmaßnahme gestimmt oder sich ihrer Stimme enthalten haben. Hierauf muss der Verwalter achten und den Abstimmungsvorgang namentlich dokumentieren, also zumindest diejenigen Wohnungseigentümer namentlich bezeichnen, die für den Beschlussantrag gestimmt haben. Diese kommen als mögliche Anspruchsgegner von vornherein nicht in Betracht.

Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten aber grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.^[3]

[1] AG München, Urteil v. 23.5.2019, 484 C 25749/17, ZMR 2020, 66.

[2] BGH, Beschluss v. 14.11.2019, V ZR 63/19, ZWE 2020, 78.

[3] BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16, NJW 2018, 2550.