Haftung von Verwalter, GdWE und Wohnungseigentümern (ZertVerwV)

1 Haftung des Verwalters

1.1 Grundsätze

Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich insbesondere der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Diese gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 24, 27 und 28 WEG. Obliegen dem Verwalter nach dem Verwaltervertrag und/oder der Gemeinschaftsordnung weitere Pflichten, so haftet er auch für diesbezügliche Pflichtverletzungen. Darüber hinaus kann den Verwalter auch eine deliktische Haftung treffen, die in aller Regel mit der vertraglichen Haftung konkurriert. Insbesondere gegenüber Wohnungseigentümern kann die deliktische Haftung des Verwalters virulent werden.

Verletzt der Verwalter seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten, haftet er nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz. Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt dies dann nicht, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Für die Beweislast ergibt sich insoweit Folgendes:

• Die geschädigte Eigentümergemeinschaft muss die Pflichtverletzung beweisen.
• Der Verwalter muss beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Eine Haftung kann den Verwalter dann treffen, wenn er seinen Pflichten

• gar nicht,
• verspätet oder
• fehlerhaft

nachkommt. Eine Haftung kann den Verwalter aber auch dann treffen, wenn er seine im Innenverhältnis zur Gemeinschaft bestehenden Befugnisse überschreitet.

1.2 Verschuldensmaßstab

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet er also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört oder verspricht. Auch wenn solche Fälle in der Verwalterpraxis eher den Ausnahmefall darstellen, genügt bereits ein solcher Sachverhalt, um die Verwalterhaftung dem Grunde nach zu begründen.

Der allgemeine Haftungs- bzw. Verschuldensmaßstab ist im Übrigen von der Rechtsprechung verwalterspezifisch ausgeformt worden. Der Verwalter hat danach mindestens diejenige Sorgfalt aufzubringen, die ein Eigentümer bei der Selbstverwaltung seines Eigentums walten lassen würde. Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufgewandt hätte, wobei er zusätzlich die Sorgfalt und die Grundsätze eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft berücksichtigen muss.^[1]

Praxis-Beispiel

Erhaltungsmaßnahmen

Hat die Eigentümergemeinschaft mit einem Werkunternehmer einen Vertrag über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.^[2]

Auch bei einem unentgeltlich tätigen Verwalter ist der Haftungsmaßstab nicht generell reduziert, allerdings entlastet den Amateur-Verwalter, der unentgeltlich tätig wird, regelmäßig eine Weisung der Eigentümerversammlung.^[3]

Umfang der Rechtskenntnisse eines Verwalters

Was Rechtskenntnis anbelangt, ist die Rechtsprechung streng. Zwar können auch von einem professionellen Verwalter nicht die juristischen Kenntnisse eines Volljuristen erwartet werden. Unabdingbar ist allerdings, dass der Verwalter über die rechtlichen Grundkenntnisse der Wohnungseigentumsverwaltung verfügen muss.^[4] Ist eine Rechtsfrage streitig, hat der Verwalter hierauf hinzuweisen und erforderlichenfalls für die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Klärung der Rechtslage zu sorgen.^[5] Ist eine Rechtsfrage in der Rechtsprechung umstritten und vom BGH noch nicht geklärt, hat sich der Verwalter von den Wohnungseigentümern durch Beschluss anweisen zu lassen, wie die jeweilige Rechtsfrage innerhalb der Gemeinschaft zu handhaben ist.^[6]

Praxis-Beispiel

Modernisierende Erhaltung

Seit Inkrafttreten des WEMoG stellen alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, solche der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG dar. Nach Auffassung des Gesetzgebers soll dies auch für die Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung gelten. Nicht nur die Literatur ist hier unterschiedlicher Auffassung, sondern auch die Rechtsprechung. Nach einer Auffassung stellen derartige Maßnahmen bauliche Veränderungen dar^[7], nach einer anderen Auffassung stellen sie Erhaltungsmaßnahmen dar.^[8] Geklärt ist die Rechtsfrage seitens des BGH noch nicht. Die Wohnungseigentümer können demnach bis zu einer entsprechenden Entscheidung durch Beschluss entscheiden, ob Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung als bauliche Veränderungen oder als Erhaltu...