Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 3.2 Beschlüsse nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer

• die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie
• die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen.

Flankierende Beschlüsse

Wichtig sind insbesondere Beschlüsse zu folgenden Themen:

• Fälligkeit des Hausgelds und Beantwortung der Frage, was gelten soll, wenn ein Wohnungseigentümer säumig ist (Vorfälligkeitsanordnung/Verfallklausel);
• SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren;
• Ausschluss von Sammelüberweisungen;^[1]
• Pflicht, dass Säumige bestimmte Sondervergütungen der Verwaltung tragen müssen^[2] (das ist ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG);
• Verrechnung von Leistungen;^[3]
• Ratenzahlungen;
• Sondervergütung, unter anderem die Anordnung, dass der Verwalter gerichtlich von ihm geführte Verfahren (1. Instanz) analog dem RVG abrechnen darf.

Flankierende Beschlüsse zum Hausgeld

Beschlussmuster: Flankierende Beschlüsse

Fälligkeitsregelungen

"Auf den Wirtschaftsplan zu leistende Vorschüsse sind ab dem ______ jeweils zum 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig."

"Die auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossenen Nachschussforderungen sind sofort zur Zahlung fällig. Es bedarf insoweit keines Abrufs durch den Verwalter. Den jeweiligen Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, die Nachzahlung innerhalb von 3 Wochen ab Beschlussfassung zu leisten."

"Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen sind jeweils spätestens 2 Wochen nach dem Tag der Beschlussfassung über die Sonderumlage zur Zahlung fällig."

Hausgeldvorfälligkeit oder -verfall

"Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung der Hausgelder für 2 aufeinander folgende Monate bzw. in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt, mit der Zahlung von Hausgeldern in Verzug ist, der den Hausgeldern zweier Monate entspricht, wird sofort das restliche für die jeweilige Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld in voller Höhe zur Zahlung fällig. Einer vorausgehenden Mahnung des Verwalters bedarf es nicht."

SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren

"Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, dem Verwalter ein Lastschriftmandat für die laufenden monatlichen Hausgeldvorauszahlungen zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt zu erteilen. Einzug und Abbuchung erfolgen entsprechend der bisher geltenden Hausgeldvorauszahlungen jeweils im Voraus am dritten Werktag eines Kalendermonats. Alle Lastschrifteinzüge erfolgen ausschließlich auf das Gemeinschaftskonto."

Ausschluss von Sammelüberweisungen

"Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, seine Verbindlichkeiten im Wege einer Sammelüberweisung anzuweisen."

Sondervergütung des Verwalters

"Der Verwalter erhält zulasten des sich in Verzug befindenden Wohnungseigentümers im Fall der Mahnung eine Mahngebühr in Höhe von ______ EUR für die 1. Mahnung. Vor Klageerhebung kann der betreffende Wohnungseigentümer zwecks Vermeidung einer gegen ihn zu erhebenden Klage ein 2. Mal gemahnt werden. Für diese 2. Mahnung erhält der Verwalter zulasten des sich in Verzug befindlichen Wohnungseigentümers eine Mahngebühr in Höhe von ______ EUR."

Verursacherbezogene Kostentragung einer Sondervergütung

"Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die im Verwaltervertrag vom ________ geregelten Zusatzhonorare für folgende Zusatzleistungen des Verwalters verursacherbezogen von demjenigen Wohnungseigentümer zu tragen sind, der den Zusatzaufwand verursacht hat. Dies betrifft die nachfolgenden Sondervergütungsregelungen:"

• § __ Mahngebühren
• (...)

Verrechnung von Zahlungen

"Unbenannte Zahlungen tilgen folgende Forderungen der GdWE in dieser Reihenfolge:"

• Das fällige Hausgeld des laufenden Wirtschaftsjahrs.
• Die Nachzahlungsforderungen aus den jeweils ältesten Abrechnungen.
• Die jeweils ältesten Beiträge zu Sonderumlagen.

Ratenzahlung

"Der jeweilige Verwalter wird nach § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, im Namen der GdWE ___________ mit säumigen Wohnungseigentümern eine 12-monatige Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen. [Nähere Ausführungen zum Ablauf]"

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.4.2001, 3 Wx 7/01, ZMR 2001, 723; Bruns, ZWE 2018, 433, 434.

[2] LG Gera, Urteil v. 23.2.2016, 5 S 225/15, NJW-Spezial 2016, 323.

[3] Abramenko, ZWE 2012, 386, 387; Merle, ZWE 2011, 237, 239 f.; Schmid, ZAP 2011, 465, 466.