Grundvoraussetzungen des Inkasso
I. d. R. wird die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Hausgeldschuldner gerichtlich vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird die Verwaltung auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2]
Erhebliche Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG?
Ausnahmsweise kann die gerichtliche Durchsetzung aber auch einen Beschluss der Wohnungseigentümer erfordern.[3] So kann durch die Höhe der rückständigen Hausgelder und der damit verbunden Gerichts- und Anwaltskosten die Schwelle der erheblichen Verpflichtungen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG überschritten werden.[4] Ferner ist streitig, was für die Vollstreckung gilt.
Aber auch unterhalb der erheblichen Verpflichtung kann die Entscheidung über die Beitreibung den Bereich der untergeordneten Bedeutung verlassen.[5] So kann bei einem hohen Prozess- und Vollstreckungsrisiko die Befassung der Eigentümerversammlung darüber erforderlich werden, ob und ggf. in welcher Höhe die Forderung (noch) durchgesetzt werden soll.
4.1 Klarstellung
Um Unsicherheiten zu begegnen, sollte das Recht des Verwalters, das Hausgeldinkasso im Erkenntnis- und/oder Vollstreckungsverfahren betreiben zu dürfen, klargestellt werden. Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein geeigneter Ort. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter beispielsweise das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, noch stellt sie einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG dar.[1]
Wird der Verwaltervertrag genehmigt, mag mit dem Genehmigungsbeschluss zum Verwaltervertrag zugleich auch ein Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG gefasst werden.[2] Da sich die Verwaltung auf den Beschluss über den Verwaltervertrag nicht verlassen kann, sollte eine Ermächtigung zurzeit kein Teil des Verwaltervertrags sein, sondern ausdrücklich beschlossen und Teil der Beschluss-Sammlung werden.
Pflichten der Wohnungseigentümer
Im Verwaltervertrag können in Bezug auf das Hausgeldinkasso keine Verpflichtungen zulasten einzelner Wohnungseigentümer vorgesehen werden.[3] Solche Pflichten wären als Verpflichtungen zulasten Dritter nichtig.
4.2 Vorgehen: Leistungsklage oder Mahn-/Vollstreckungsbescheid?
Die Verwaltung kann beim gerichtlichen Inkasso auf 2 Wegen vorgehen, einen Titel, der Grundlage einer Zwangsvollstreckung ist, zu erstreiten.
Zahlungsklage
Der eine ist die Erhebung einer Klage auf Zahlung der rückständigen Vor- und/oder Nachschüsse. Ziel dieser Klage ist ein Urteil. Diese Klage wird in aller Regel Erfolg haben, da die Möglichkeiten der Verteidigung sehr begrenzt sind. Sind die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht unwirksam, sind die Forderungen fällig und gibt es keine Abreden, wird ein Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner i. d. R. keine erfolgreichen Einwendungen erheben können und unterliegen.[1]
Mahnverfahren
Der andere Weg ist es, das Mahnverfahren zu beschreiten. Das Ziel ist hier der Erlass eines Vollstreckungsbescheids. Dieser Weg ist noch einfacher, kostengünstiger und führt schnell zum Ziel. Dies gilt aber nur, wenn der Hausgeldschuldner sich nicht wehrt. Geht er so vor, wird das Mahnverfahren auf Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ein streitiges Verfahren übergeleitet. Dadurch geht Zeit verloren. Das Mahnverfahren ist daher grundsätzlich nur dann das richtige Vorgehen, wenn zu erwarten ist, dass sich der Hausgeldschuldner nicht verteidigen wird. In diesem Fall würde aber auch im streitigen Verfahren schnell ein Versäumnisurteil ergehen. Gegen das Mahnverfahren spricht ferner, dass es nicht erweitert werden kann und jede weitere Forderung einen neuen Mahnbescheid erfordert. Eine Klage kann hingegen erweitert und sogar wegen noch nicht fälliger Forderungen erhoben werden. Wägt man diese Umstände ab, sollte i. d. R. der Klageweg beschritten werden.
Liegt schon ein Titel vor, was kommt noch in Betracht?
Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist. Insoweit kommt insbesondere ein notarielles Schuldanerkenntnis des Hausgeldschuldners in Betracht, wenn dieser zahlungswillig und gesprächsbereit ist. Ein solches Anerk...
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