Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / Zusammenfassung

In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.^[1] Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine Sache.

Anders liegt es in Bezug auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Entstehen dieser bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG Kosten, müssen die Wohnungseigentümer die erforderlichen Mittel gemeinsam aufbringen.

Insoweit treffen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vielfältige Aufgaben. Es ist bereits an ihm, dabei zu helfen und zu organisieren, dass Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer begründet werden. Hierzu bedarf es nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich eines Beschlusses, der in der Regel in einer vom Verwalter einberufenen Versammlung und nur selten außerhalb einer Versammlung gefasst wird. Dieser "Hausgeldbeschluss" kann einen "Vorschuss" oder einen "Nachschuss", aber auch die Entscheidung, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherkreditvertrag schließen soll, zum Inhalt haben. Diese Beschlüsse werden hier behandelt, allerdings nur in Grundzügen.

In der Folge eines solchen "Hausgeldbeschlusses" müssen die durch ihn oder auf andere Art und Weise begründeten Forderungen vom Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angefordert werden. Erfüllen die Hausgeldschuldner ihre Verbindlichkeiten nicht freiwillig, ist von dieser die Hausgeldzahlung zwangsweise durchzusetzen. Das auf diese Art und Weise grob beschriebene "Hausgeldinkasso" des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – die Anforderung und Beitreibung des Hausgeldes^[2] – steht hier im Mittelpunkt.^[3] Es hat für die Wohnungseigentümer, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch für jeden Verwalter eine große Bedeutung.^[4] Denn bei ungeordneten finanziellen Verhältnissen kann der Verwalter abberufen werden.^[5] Bei Fehlern im Rahmen des Hausgeldinkassos kann der Verwalter ferner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz haften. Verweigern sich die Wohnungseigentümer einem sinnvollen Hausgeldinkasso und sind Rückstände "programmiert", muss ein Verwalter im Übrigen darüber nachdenken, sich von der Wohnungseigentumsanlage "loszusagen".^[6]