3.1 Hausordnung als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung
Regelungen zur Hausordnung können bereits in die Gemeinschaftsordnung eingebunden werden. Im Fall der Entstehung der Gemeinschaft nach § 3 WEG durch Teilungsvertrag ist die Zustimmung aller Ersteigentümer zu einer bestimmten Hausordnung erforderlich. Bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch Teilung treten die Erwerber mit Abschluss des Kaufvertrags, ihrer Eintragung als Vormerkungsinhaber im Grundbuch und Übergabe des Sondereigentums auch in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ein. Sowohl im Fall der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum als auch im Fall der Teilung sind spätere Erwerber an die Regelungen gebunden, weil diese Bestandteile des Grundbuchs wurden.
Da die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung ist, kann sie nur durch eine neue Vereinbarung geändert werden. Eine Änderung ist dabei nur möglich, wenn alle Eigentümer mitwirken. Nicht einheitlich wird insoweit beurteilt, ob Hausordnungsregelungen als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung auch eine Vereinbarung darstellen, die wiederum lediglich durch Vereinbarung geändert werden kann. Insoweit ist die Gemeinschaftsordnung dahingehend auszulegen, ob Hausordnungsregelungen als echte Vereinbarung gewollt sind, was allerdings in der Regel nicht der Fall sein dürfte. Vielmehr dürfte es sich um eine einseitige Entschließung des Gründers der WEG handeln, die als schriftlicher Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG zu qualifizieren ist und demnach wie jeder andere Beschluss wiederum durch Beschluss abänderbar ist.
3.2 Vereinbarte Verwalterermächtigung
In einer Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter zur Erstellung einer Hausordnung ermächtigt sein. Insoweit wiederum ist entscheidend, welche Formulierung die Gemeinschaftsordnung enthält. Einerseits kann sie den Verwalter ermächtigen, andererseits kann sie ihn verpflichten, eine Hausordnung aufzustellen. Aus der Ermächtigung ergibt sich keine Verpflichtung, sodass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Verwalter nicht verlangen kann, dass er eine Hausordnung aufstellt. Aber auch wenn die Gemeinschaftsordnung den Verwalter verpflichten sollte, eine Hausordnung aufzustellen, kann der Verwalter diese Verpflichtung an die Gemeinschaft rückdelegieren, da die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG in erster Linie für die Aufstellung der Hausordnung durch Beschlussfassung zu sorgen haben. Im Übrigen dürfte es auch wenig sinnvoll sein, einen Verwalter zwingen zu wollen, eine Hausordnung aufzustellen.
Was die Änderung einer von einem Verwalter aufgestellten Hausordnung betrifft, sind wiederum die konkreten weiteren Maßgaben der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen. Sieht sie eine ausdrückliche Änderungsmöglichkeit im Beschlussweg vor, kann sie zweifellos durch Beschluss abgeändert werden. Schließt sie ausdrücklich die Möglichkeit zur Änderung aus, kann sie wiederum durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden. Allerdings ist äußerst fraglich, ob eine derartige Regelung überhaupt wirksam ist, da die Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dem Diktat eines Dritten unterworfen werden können bezüglich Regelungen, auf die sie letztlich keinen Einfluss haben sollen.
3.3 Hausordnung aufgrund Beschlussfassung
In der Regel beschließen die Wohnungseigentümer eine Hausordnung. Ausreichend ist grundsätzlich ein einfachmehrheitlicher Beschluss. Formulierungsvorschläge werden zumeist auf der Grundlage gängiger Muster von Verwaltern oder Verwaltungsbeiräten vorbereitet und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorgelegt. Allerdings darf die Verwendung derartiger Muster die Entscheidungsfreiheit der Eigentümer nicht beeinträchtigen.[1]
Ob die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG den Verwalter ermächtigen können, eine Hausordnung aufzustellen und allen Eigentümern bekannt zu machen, dürfte zwar nahe liegen, ist aber von der Rechtsprechung zu klären. Im Übrigen kann aber nicht etwa der Verwaltungsbeirat ermächtigt werden, eine Hausordnung aufzustellen. Die Erstellung der Hausordnung ist eine vom Gesetz den Eigentümern zugewiesene Pflicht als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Derartige Pflichten können nicht, insbesondere nicht insgesamt und allenfalls in begründeten Ausnahmefällen, auf den Beirat delegiert werden.[2]
Die Zuständigkeit der Wohnungseigentümer, eine Hausordnung zu beschließen oder eine bestehende Hausordnung inhaltlich zu verändern, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Gemeinschaftsordnung die Aufstellung einer Hausordnung durch den Verwalter vorsieht.[3]
Weigert sich der Verwalter trotz Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung eine Hausordnung zu erstellen, bleibt den Eigentümern das originäre Recht zur Erstellung der Hausordnung. Ebenso sind sie dazu verpflichtet, wenn ein Eigentümer die Hausordnung nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung verlangt. Erstellt der Verwalter eine Hausordnung, ist es den Eigentümern unbenommen, eine inhaltlich davon abweichende Hausordnung zu beschließen, solange deren Rechte durch Vereinbarung nicht ausdrücklich beschränkt worden sind.
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