Hausrecht

Hausrecht

Ulf Wollenzin

Zusammenfassung

Begriff

Hinsichtlich der Mietsache selbst steht das Hausrecht dem Mieter zu, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Bei einer Wohngemeinschaft besitzen alle Mitbewohner gleichrangig das Hausrecht, weshalb jeder Mitbewohner im Regelfall allein darüber entscheiden kann, wem er den Zutritt zu den Gemeinschaftsräumen gestattet; eine Zustimmung aller ist nicht erforderlich. Die anderen Berechtigten haben grundsätzlich kein Widerspruchsrecht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach § 858 Abs. 1 BGB begeht verbotene Eigenmacht, wer den Mieter ohne dessen Willen im Besitz der Mietsache stört, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet. Dies gilt nicht nur im Verhältnis zwischen dem Mieter und sonstigen Dritten, sondern auch zum Vermieter. Das Abwehrrecht des § 858 Abs. 1 BGB (Hausrecht) ist allerdings auf die Wohnung beschränkt.

Eine Ausnahme von dem o. g. Grundsatz bei Wohngemeinschaften gilt, wenn einem der Mitbewohner der Zutritt des Dritten nicht zugemutet werden kann.^{^[1]}

Das Hausrecht des Eigentümers ergibt sich aus § 903 BGB, wonach der Eigentümer einer Sache, z. B. eines Hauses, andere von jeder Einwirkung ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

[1] KG Berlin, Beschluss v. 1.2.2016, 3 Ws (B) 29/16, GE 2016, 327; OLG Hamm, Urteil v. 22.1.2016, 11 U 67/15.

1 Hausrecht in Privaträumen und Gemeinschaftseinrichtungen

Bei privaten Räumen steht das Hausrecht allein dem unmittelbaren Besitzer zu. Bei vermieteten Räumen ist der Mieter Inhaber des Hausrechts, und zwar auch gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder selbst betreten noch ist er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt steht es dem Mieter zu, einer anderen Person den Zutritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch gegen den Willen des Vermieters.

Wichtig

Mitbesitz des Vermieters bei Gemeinschaftsräumen

Bei größeren Mietshäusern behält der Vermieter hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen (Treppenhaus, Aufzüge und Flure) i. d. R. eine Mitberechtigung neben dem Mieter.

Dieses Recht kann er aber infolge der Vermietung nur beschränkt ausüben. Insoweit muss er gegenüber dem Mieter dulden, dass der Besucher die gemeinschaftlichen Hausteile betritt.

Die Duldungspflicht endet, wenn der Besucher die Grenzen dieses Betretungsrechts überschreitet.

Praxis-Beispiel

Grenzen der Duldung bei Besuchern

Der Besucher beschädigt oder verunreinigt die gemeinschaftlichen Hausteile oder er stört in sonstiger Weise den Hausfrieden, auch innerhalb der Wohnung. Auch in diesem Fall hat der Vermieter jedoch kein Hausrecht. Er kann aber die zukünftige Untersagung verlangen (§ 541 BGB). Bei weiterem Verstoß kann abgemahnt und/oder auf Unterlassung geklagt werden, sowohl gegenüber dem Mieter als auch dem Störer.

2 Hausrecht des Mieters

2.1 Gesetzliche Regelung und die verbotene Eigenmacht

Bei einer Wohngemeinschaft gelten für die Ausübung des Hausrechts folgende Grundsätze:^{^[1]}

Hinsichtlich der Zimmer, die den einzelnen Mitgliedern zugewiesen wurden, steht das Hausrecht dem jeweiligen Bewohner alleine zu.
Hinsichtlich der Gemeinschaftsräume kann jeder Bewohner das Hausrecht ohne Mitwirkung der anderen ausüben.
Jeder Hausrechtsinhaber ist berechtigt, Dritten das Betreten der Wohnung und der Gemeinschaftsräume zu erlauben; ebenfalls ist jeder Hausrechtsinhaber befugt, Dritte aus der Wohnung zu weisen.
Treffen die Bewohner bei der Ausübung des Hausrechts Entscheidungen, die sich widersprechen, ist über den Vorrang aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Dabei ist sowohl das Recht des jeweiligen Mitbewohners, im privaten Bereich ungehindert Besucher empfangen zu können, als auch das Recht eines anderen, in seiner Privatsphäre vor unliebsamen Störern geschützt zu werden, zu berücksichtigen.

Hinweis
Widerspruchsrecht anderer Bewohner
Grundsätzlich haben die anderen Bewohner kein Widerspruchsrecht, es sei denn, der Zugang des Dritten ist nicht zumutbar.^{^[2]}
Zu einer auf längere Dauer angelegten Übertragung des Besitzes auf einen Dritten ist der einzelne Bewohner im Zweifel nicht befugt.

Hinweis

Hausrecht gilt uneingeschränkt nur für Mieterwohnung

Das alleinige Abwehrrecht des § 858 Abs. 1 BGB (Hausrecht) ist allerdings auf die Wohnung beschränkt. Bezüglich der gemeinschaftlichen Hausteile hat der Mieter kein alleiniges Hausrecht. Er hat insoweit lediglich Mitbesitz, z. B. mit anderen Mietern im Haus, deren Besuchern und i. d. R. auch mit seinem Vermieter. Gegenüber störenden Dritten, die keinerlei Besitzrechte haben (wie z. B. ein Dieb), ist kein Grund ersichtlich, ihm das Hausrecht zu verweigern.

[1] OLG Hamm, Urteil v. 22.1.2016, 11 U 67/15, NZM 2016, 310.

[2] KG Berlin, NJW 2016, 1454.