Heizkosten in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend mit Wärmepumpe versorgt werden, mussten bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das ändert sich nun: Am 1. Oktober tritt eine Novellierung der Heizkostenverordnung in Kraft.
Am 1.10.2024 treten Änderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) in Kraft. Damit gelten auch für mit Wärmepumpen versorgte Gebäude die Regelungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Wärme und Warmwasser, wie sie bereits für Erdgas- und Heizölkessel oder Fernwärme verpflichtend sind.
Bisher sah § 11 HeizkostenV eine Ausnahmeregelung für Wärmepumpen vor. Vermieter in Mehrfamilienhäusern, die zu mindestens 50 % mit einer Wärmepumpe beheizt werden, waren nicht verpflichtet, Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Dieses Privileg entfällt ab Oktober.
Die entsprechenden Anpassungen in der Betriebskostenverordnung (BKVO) gelten bereits seit Januar 2024.
Heizkostenabrechnung: Neue Regeln für Wärmepumpen
Die Novellierung der Heizkostenverordnung 2024 regelt sowohl die Verpflichtung zur Abrechnung als auch die Verpflichtung zu Ausstattung mit dafür benötigten Erfassungsgeräten neu. Eine Übersicht hat das Netzwerk Deumess bereitgestellt:
- In § 7 HeizkostenV werden die "Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms" als umlagefähige Kosten ergänzt.
- In § 9 HeizkostenV werden Wärmepumpen explizit als Energiequelle genannt, deren Kosten auch für die gemeinsame Erzeugung von Wärme und Warmwasser verteilt werden müssen.
- In § 11 HeizkostenV entfällt das Privileg, indem Wärmepumpen explizit aus der Liste der Ausnahmen gestrichen werden, für die keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen muss.
- Gemäß der Änderung von § 12 HeizkostenV müssen Gebäude, die mit Wärmepumpen versorgt werden, bis spätestens Ende September 2025 mit entsprechenden Zählern nachgerüstet werden, um die verbrauchsabhängige Abrechnung überhaupt zu ermöglichen.
Übergangsfrist bis September 2025
Wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer zum Stichtag 1.10.2024 noch nicht erfasst wird, gilt eine 1-jährige Übergangsfrist: Bis zum 30.9.2025 muss der Gebäudeeigentümer eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung installieren. Dann sind nach Satz 2 für alle Abrechnungsperioden, die nach der Installation der Ausstattung beginnen, die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen.
Umstellung der Vertragsstruktur
Entrichtet in einem Gebäude mit Wärmepumpe mindestens ein Mieter eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete, muss der Eigentümer vor Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach dem 30.9.2025 den Durchschnittswert der in den Jahren 2022, 2023 und 2024 jährlich angefallenen Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sowie den Anteil der einzelnen Nutzeinheiten an dem ermittelten Durchschnittswert entsprechend ihrer Wohn- oder Nutzfläche bestimmen, so der neue § 12 Abs. 3 Satz 3 HeizkostenV.
Das dient der Gesetzesbegründung zufolge dazu, die Umstellung der Vertragsstruktur von der nicht mehr zulässigen Bruttowarm- oder Inklusivmiete auf eine Brutto- oder Nettokaltmiete vorzubereiten. Anhand der ermittelten Werte kann die Höhe der Bruttokaltmiete, die nach neuer Rechtslage gilt, wenn nichts anderes vereinbart wird, und der Heizkostenvorauszahlungen ermittelt werden.
Novelle Heizkostenverordnung 2021 – wesentliche Änderungen
Seit die Heizkostenverordnung 1981 in Kraft getreten ist, wurde sie mehrfach überarbeitet. Zuletzt gab es im Jahr 2021 eine Novellierung. Kern der Neuregelung sind die Fernablesbarkeit der Messgeräte und mehr Informationen für die Nutzer.
Die Verordnung zur Novelle der Heizkostenverordnung trat am 1.12.2021 in Kraft. Das sind die wichtigsten Änderungen:
Fernablesbarkeit von Messgeräten
Messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die sei Dezember 2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein (§ 5 HeizkostenV). Dabei werden Walk-by- und Drive-by-Technologien als fernablesbar definiert. Das Erfordernis der Fernablesbarkeit besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems aus im Übrigen nicht fernablesbaren Zählern ist.
Vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn das im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.
Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung
Neu eingebaute fernablesbare Messgeräte oder entsprechend nachgerüstete Systeme müssen mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein. Die verschiedenen Ausstattungen müssen in der Lage sein, Daten oder Informationen miteinander auszutauschen. Diese Interoperabilität muss bei Geräten gewährleistet sein, die frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Novelle – also seit dem 1.12.2022 – eingebaut werden.
Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway
Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung...