1.3.1 Überblick
Damit die HeizkostenV in einer Wohnungseigentumsanlage von der Verwaltung umgesetzt werden kann, müssen eine Reihe von Entscheidungen getroffen und ggf. durch die Verwaltung vorbereitet werden:
Umsetzung der Heizkostenverordnung durch die Verwaltung
Es muss entschieden werden,
- welche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung gewählt werden (§ 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV),
- – ggf. bis zum 31.12.2026 – nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1.12.2021 oder nach Maßgabe von § 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV nach dem 1.12.2021 installiert wurden, nachzurüsten oder auszutauschen (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV),
- – ggf. bis zum 31.12.2031 –, ob fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1.12.2022 installiert wurden, nachzurüsten oder auszutauschen sind (§ 5 Abs. 4 HeizkostenV),
- ob die Ausstattung zur Verbrauchserfassung geleast, gekauft oder gemietet werden soll und von wem (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV),
- welche Umlageschlüssel ("Abrechnungsmaßstäbe") gelten sollen (§ 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkostenV),
- ggf., welche Umlageschlüssel ("Abrechnungsmaßstäbe") geändert werden sollen (§ 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV),
- ggf., welche Umlageschlüssel in Sonderfällen gelten sollen (§ 9a Abs. 1, Abs. 2 HeizkostenV) und
- ob ggf. die HeizkostenV anzuwenden ist.
1.3.2 Ausstattungen zur Verbrauchserfassung
Der Gebäudeeigentümer hat nach § 4 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen.
Heizkostennovelle 2021
Die am 1.12.2021 in Kraft getretene Novelle der HeizkostenV sieht neue Techniken und Verbrauchsinformationen vor, die innerhalb bestimmter Fristen umzusetzen sind (siehe hierzu nachfolgende Grafik).
Fristen für fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung
Auswahl der Ausstattung zur Verbrauchserfassung: Wahl und leitende Grundsätze
Die Wahl der Ausstattung zur Verbrauchserfassung überlässt die HeizkostenV im Rahmen des § 5 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer. In Wohnungseigentumsanlagen ist die GdWE Gebäudeeigentümerin im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern.
Die Auswahl muss sich von § 5 HeizkostenV leiten lassen.
Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind z. B. gem. § 5 Abs. 1 HeizkostenV Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs hingegen Warmwasserzähler zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde.
Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die nach dem 1.12.2021 installiert werden, müssen nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV außerdem fernablesbar sein und dabei den Datenschutz und die Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. Ab dem 1.12.2022 dürfen nach § 5 Abs. 2 Satz 3 HeizkostenV ferner nur noch solche fernablesbaren Ausstattungen installiert werden, die sicher an ein "Smart-Meter-Gateway" angebunden werden können.
Einzelne Zähler oder Heizkostenverteiler
Dies gilt nach § 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV nicht, wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist und die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler dieses Gesamtsystems zum Zeitpunkt des Ersatzes oder der Ergänzung nicht fernablesbar sind.
Ausstattung zur Verbrauchserfassung
Übergangsentscheidungen
- In vielen, aber nicht in allen Wohnungseigentumsanlagen muss bis zum 31.12.2026 entschieden werden, Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1.12.2021 oder nach Maßgabe von § 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV nach dem 1.12.2021 installiert wurden, nachzurüsten oder auszutauschen.
- Ferner muss in vielen, aber nicht in allen Wohnungseigentumsanlagen bis zum 31.12.2031 entschieden werden, ob fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1.12.2022 installiert wurden, nachzurüsten oder auszutauschen sind (§ 5 Abs. 4 HeizkostenV).
Entscheidungsfindung
Wohnungseigentümer
Die Wohnungseigentümer können die Antwort auf die Frage, welche Ausstattung zur Verbrauchserfassung sie wählen, ändern oder nachrüsten wollen, nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren, oder nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Die Wohnungseigentümer können ferner vereinbaren oder nach § 27 Abs. 2 WEG beschließen, diese Entscheidung durch die Verwaltung treffen zu lassen.
Verwaltung
Ob die Auswahl der Ausstattung zur Verbrauchserfassung eine untergeordnete Bedeutung hat und ihre Umsetzung nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt – und damit gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch von der Verwaltung getroffen werden kann – ist noch nicht entschieden worden. Die Verwaltungen sollten derzeit lieber die Wohnungseigentümer entscheiden lassen.
Übergangsfristen für Nachrüstung oder Austausch
1.3.3 Leasing, Kauf oder Miete der Ausstattung
Der Gebäudeeigentümer kann die Ausstattung zu...