HeizKV: Anwendung auf das Wohnungseigentum

Zusammenfassung

Überblick

§ 3 HeizKV befasst sich speziell mit dem Anwendungsbereich dieser Verordnung auf das Wohnungseigentum. Für diesen besonders ausgestalteten Rechtsbereich ist geregelt, dass die Bestimmungen der HeizKV unabhängig davon gelten, ob die Wohnungseigentümer abweichende Regelungen über die Verteilung der Kosten der Wärme- bzw. Warmwasserversorgung beschlossen oder vereinbart haben (§ 3 Satz 1 HeizKV). Der Anwendungsbereich der HeizKV auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist in § 1 Abs. 2 HeizKV insoweit vorgegeben, als dort die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum jeweiligen Sondereigentümer dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt ist.^[1] Die Begriffe "Wohnungseigentum" und "Wohnungseigentümer" sind großzügig auszulegen, hierunter fallen auch das "Teileigentum" und der "Teileigentümer".

[1] Siehe Denk/Westner, Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung, Kap. 1.3 Persönlicher Anwendungsbereich: Gebäudeeigentümer.

1 Allgemeines

Die HeizKV hat nicht nur Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (§ 2 HeizKV), sondern auch vor gemeinschaftsvertraglichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts, zum Beispiel Teilungserklärung oder Beschlüssen.^[1] Es bedarf auch keines Beschlusses oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Anwendung der Bestimmungen der HeizKV. Die Regelungen gelten für die Wohnungseigentümer unmittelbar.^[2]

Solange allerdings die Gemeinschaft entgegen den Bestimmungen der HeizKV keine Erfassungsgeräte angebracht hat und/oder einen mit dieser Verordnung nicht konformen Verteilerschlüssel anwendet, gelten die bisherigen Regelungen. Erst wenn sich ein Mitglied der Gemeinschaft auf die Einhaltung der Vorgaben der HeizKV beruft, müssen sie auch beachtet werden.^[3] Der Wohnungseigentümer muss ggf. die Einhaltung der Bestimmungen der HeizKV einklagen. Ein Beschluss über die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge, die von den Vorgaben der HeizKV abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.^[4]

Besonderheiten im Zusammenhang mit der Anwendung der HeizKV auf die GdWE können sich auch daraus ergeben, dass ein Sondereigentümer seine Einheit einem anderen, zum Beispiel einem Mieter oder Pächter, zur Nutzung überlassen hat. Zumeist handelt es sich hierbei um ein Mietverhältnis. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV regelt dementsprechend, dass bei der Vermietung einer oder mehrerer Einheiten der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter als Gebäudeeigentümer gilt.

Beruft sich der Mieter gegenüber seinem Vermieter auf die Einhaltung der Vorgaben der HeizKV, so hat der Vermieter als Mitglied der GdWE gegenüber diesen Anspruch auch durchzusetzen. Es ist nicht Sache des Mieters, sich direkt an die Gemeinschaft zu halten. Das Vertragsverhältnis besteht zwischen dem Mieter und dem Sonder- bzw. Teileigentümer, nicht zwischen dem Mieter und der GdWE. Diese nachgeschalteten Rechtsverhältnisse bergen ihre besonderen Probleme.

[1] BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, WuM 2012, 222 ff.

[2] BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, WuM 2012, 222.

[3] Schmidt-Futterer-Lammel, § 3 HeizKV, Rn. 1.

[4] BGH, Urteil v. 22.6.2018, V ZR 193/17, WuM 2018, 661.

2 Verhältnis zwischen GdWE und Wohnungseigentümer

Da die HeizKV auch auf das Wohnungseigentum Anwendung findet (§ 3 HeizKV), kann sich der einzelne Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE auf die Einhaltung dieser Bestimmungen berufen. Beschließen die Wohnungseigentümer, auf das Anbringen von Heizkostenverteilern in den einzelnen Einheiten beispielsweise aus Kostengründen zu verzichten, verstößt das gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG).^[1]

Hinweis

Beschlussfassung über die Ausgestaltung

§ 3 HeizKV regelt die zwingende Anwendung der HeizKV auch auf das Wohnungseigentum. Die Ausgestaltung der HeizKV, sofern ein Entscheidungsspielraum besteht – zum Beispiel welche Erfassungsgeräte verwendet werden oder welcher Verteilerschlüssel angewendet wird –, müssen die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) bestimmen. Entsprechende Beschlüsse können mehrheitlich gefasst werden.

Ansprüche der Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Eigentümers in Bezug auf die Heizkostenverordnung können sich auf folgende Tatbestände beziehen:

• Anschaffung von Erfassungsgeräten,
• Auswahl der Erfassungsgeräte,
• Entscheidung, ob Geräte gekauft, gemietet oder geleast werden,
• Entscheidung, ob beim Austausch der Geräte auf Miete/Leasing oder Kauf umgestellt wird,
• erstmalige Bestimmung des Abrechnungszeitraums,
• Änderung des Abrechnungszeitraums,
• erstmalige Bestimmung des Verteilerschlüssels (Verbrauchs- und Grundkostenanteil),
• Änderung des Verteilerschlüssels.

Mit diesen Forderungen muss sich die GdWE mehr oder weniger auseinandersetzen. Anders als bei einem einzelnen Gebäudeeigentümer, der selbst über die oben aufgeführten Fragen entscheiden kann, sind bei der Gemeinschaft die Verfahrensvorschriften über die Meinungsbildung der Wohnungseigentümer zu beachten, zum Beispiel Einberufung der Versammlung, Beschlussfassung oder Vereinbarungen. § 3 Sa...