Grundsätzlich hat der Gebäudeeigentümer das Wahlrecht, wenn es um den Verteilerschlüssel für die Grund- und Verbrauchskosten im Rahmen der §§ 7 und 8 HeizKV geht. Er muss dabei jedoch die Billigkeitsgrenze beachten (§ 315 BGB). Zudem ist das Wahlrecht für bestimmte Gebäudearten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV komplett eingeschränkt (siehe oben Kap. 1).
6.1 Voraussetzungen
Manchmal stellt sich erst nach der erstmaligen Anwendung eines Verteilerschlüssels heraus, dass er nicht geeignet ist. Gäbe es nur die Möglichkeit einer Einigung zwischen dem Gebäudeeigentümer und allen Nutzern, wäre eine Änderung des Maßstabs kaum durchzusetzen. In § 6 Abs. 4 HeizKV ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den einmal festgelegten Verteilerschlüssel einseitig ändern kann.
In folgenden Fällen darf der Gebäudeeigentümer den Verteilerschlüssel ändern:
- Eine Vorerfassung nach Nutzergruppen wurde eingeführt (§ 6 Abs. 4 Nr. 1 HeizKV).
- Es wurden bauliche Maßnahmen durchgeführt, die nachhaltige Einsparungen von Heizenergie bewirken (§ 6 Abs. 4 Nr. 2 HeizKV), zum Beispiel Wärmedämmung oder Einbau einer Wärmepumpe.
- Aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung (§ 6 Abs. 4 Nr. 3 HeizKV). Sachgerechte Gründe liegen unter anderem dann vor, wenn ein bisher unbilliger Umlagemaßstab beseitigt werden soll. Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, den Verteilerschlüssel zu ändern, dürfte ebenfalls als sachgerechter Grund gelten.[1] Es kann eine Pflicht zur Umstellung bei gravierendem Leerstand geben, sodass das Ermessen des Vermieters unter Umständen auf null reduziert ist.[2] Diese Erwägungen gelten entsprechend bei einer erhöhten Rohrwärmeabgabe, sodass die benachteiligten Nutzer eine Herabsenkung des Verbrauchskostenanteils von 70 auf 50 % beanspruchen können.[3]
Zeitpunkt
Die Änderung des Verteilerschlüssels muss den Nutzern rechtzeitig vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (Mitteilungspflicht). Sie wirkt nur für die Zukunft. Damit erhalten die Nutzer die Möglichkeit, ihr Heizverhalten an den geänderten Verteilerschlüssel anzupassen. Wenn der Verbrauchsanteil erhöht wird, wirkt sich energiesparendes Verhalten unmittelbar auf die Höhe der jeweiligen Heizkosten aus. Schon aus Beweiszwecken sollte die Mitteilung an die Nutzer schriftlich erfolgen.[4]
6.2 Änderung des Umlageschlüssels bei eingeschränkter Wahlfreiheit
Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV müssen die Heizkosten für öl- oder gasversorgte Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Grundkosten auf die Nutzer verteilt werden. Bei Gebäuden, auf die bislang ein anderer Verteilerschlüssel angewendet wurde, muss für Abrechnungszeiträume seit dem 1.1.2009 diese Änderung berücksichtigt werden. Der neue Umlageschlüssel ist zwingend anzuwenden.
Hier bedurfte es keiner gesonderten und vorangegangenen Mitteilung an die Mieter nach § 6 Abs. 4 HeizKV, sondern die Mitteilung erfolgt durch die Heizkostenabrechnung.[1]
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen