HeizKV: Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung / 1.2.2 Eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV)

Hierunter fallen diejenigen Versorgungsarten, die nicht vom Gebäudeeigentümer aus seiner eigenen von ihm betriebenen Anlage geschuldet sind, sondern von einem Dritten. Der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser liegt zumeist ein Kaufvertrag zugrunde. Im Fall der zentralen Versorgung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV (siehe oben) erfolgt die Verteilung der Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Im Fall der gewerblichen Lieferung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV wird sie nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV vorgenommen.

Die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach Nr. 1 und 2 unterscheidet sich also darin, welche Art von Vertrag der Versorgung jeweils zugrunde liegt. Hat sich der Vermieter aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, die Mieträume über eine zentrale Anlage mit Heizenergie zu versorgen (Nr. 1), können nur die in § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten weitergeben werden. Wurde dagegen für die Versorgung der Räume mit Heizenergie ein Wärmelieferungsvertrag geschlossen (Nr. 2), können vom Mieter die Kosten der Wärmelieferung verlangt werden, die in § 7 Abs. 3 und 4 HeizKV aufgezählt sind.

Hinweis

Rechtsgrundlage ist entscheidend

Die Rechtsgrundlage, auf der die Versorgung mit Energie und Warmwasser beruht, ist auch maßgeblich für den Umfang der zu verteilenden Kosten.

Zusätzlich: Entgelt für die Wärmelieferung

Während der Gebäudeeigentümer bei der Versorgung über eine zentrale Anlage im Eigenbetrieb i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV dem Mieter nur die Brennstoffkosten und Heiznebenkosten (§ 7 Abs. 2 HeizKV) in Rechnung stellen kann, fallen bei der Wärmelieferung die zu verteilenden Kosten höher aus. Denn es können nicht nur die gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV genannten Kosten verteilt werden, sondern zusätzlich das in § 7 Abs. 4 HeizKV genannte Entgelt für die Wärmelieferung. Es handelt sich hierbei um den Kaufpreis für die Wärme, der nicht nur die Brennstoff- und Wärmeerzeugungskosten enthält, sondern z. B. auch Reparatur- und Gewinnanteile oder Finanzierungskosten. Das Entgelt für die Wärmelieferung setzt sich i. d. R. aus Grund-, Arbeits- sowie Verrechnungspreis zusammen.

Lieferungsvertrag mit dem Versorger

Damit es sich um eigenständige gewerbliche Lieferungen i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV handelt, muss der Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer neben dem Mietvertrag (Leih-, Pacht- oder sonstiger Nutzungsvertrag) einen eigenständigen Lieferungsvertrag mit einem Versorger abgeschlossen haben. Ohne Bedeutung ist hierbei, ob aufgrund des Lieferungsvertrags Nah- oder Fernwärme bezogen wird. In der Regel erfolgt die Belieferung mit Wärme von Fernheizwerken aus, manchmal stammt die Wärme aus Blockheizwerken.

§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV stellt klar, dass es sich um eine eigenständige gewerbliche Lieferung auch dann handelt, wenn der Gebäudeeigentümer den Betrieb der zentralen Heizungsanlage i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV auf einen Dritten überträgt, sodass dieser die Anlage für den Gebäudeeigentümer betreibt. Der Dritte ist unter diesen Umständen berechtigt, die Wärme an den Gebäudeeigentümer oder direkt an die Nutzer zu liefern und hierfür ein Entgelt zu erheben.^[1]

Hinweis

Vertragsverhältnisse

Im Verhältnis zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Wärmelieferanten können Lieferverträge mit der entsprechenden Kostenfolge unbedenklich vereinbart werden. Im Verhältnis zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Nutzer (i. d. R. der Mieter) kommt es hingegen auf die Regelungen im Mietvertrag an.^[2]

Umstellung auf gewerbliche Lieferung während laufendem Mietverhältnis

Will der Vermieter während der Dauer eines Miet- bzw. Nutzungsverhältnisses von zentralem Eigenbetrieb der Heizungsanlage auf eigenständige gewerbliche Lieferung umstellen, können entsprechende Verträge vom Eigentümer mit einem Dritten geschlossen werden; doch damit die sich daraus ergebenden Änderungen auch für den Mieter bzw. Nutzer Geltung erlangen, bedarf es deren Zustimmung oder es müssen die Voraussetzungen des § 556c BGB vorliegen. Die Umstellung von Beheizung im Eigenbetrieb auf eigenständige gewerbliche Lieferung ist oftmals mit einer nicht unerheblichen Preissteigerung verbunden, weshalb es zwischen den Mietvertragsparteien oft zu Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit der Heiz- und Warmwasserkosten kommt.^[3]

Zusammenfassung

§ 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 HeizKV unterscheiden sich dadurch, dass bei Nr. 1 die Anlage durch den Gebäudeeigentümer betrieben wird und Wärme sowie Warmwasser von ihm produziert werden. Bei Nr. 2 werden Wärme und Warmwasser einem Lieferanten abgekauft. Wenn jedoch nur Wartung und Abrechnung durch andere Firmen erfolgen oder Tank und Brenner geleast werden, stellt dies gerade keine Wärmelieferung gemäß Nr. 2 dar.^[4]

[1] Peruzzo, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch, Rn. 35; BGH, Urteil v. 17.12.2008, a. a. O..

[2] Siehe Denk/Westner, Gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung (Contracting) nach HeizKV.

[3] Siehe Denk/Westner, Gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung (Contracting) nach HeizKV.

[4] Siehe auch BGH, Urteil v. 17.12.2008, a. a. O..