Herausgabeanspruch der Mietsache gegen Dritte / 5 Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses

5.1 Rückabwicklung der Kaution

Bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses und Eintritt des Vermieters (Eigentümer) in das Mietverhältnis des Zwischenvermieters mit dem Wohnraummieter (Endmieter) ist der Vermieter zur Rückzahlung einer von dem Endmieter an den Zwischenmieter geleisteten Kaution aus Billigkeitsgründen selbst dann verpflichtet, wenn der Vermieter die Kaution vom gewerblichen Zwischenmieter nicht erhalten hat.^[1]

Achtung

Zeitpunkt des Eintritts entscheidend

Dies gilt aber nicht, wenn der Eintritt des Vermieters (Eigentümer) vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 erfolgt ist.

In diesem Fall ist der Vermieter zur Rückgewähr der Mietkaution an den Endmieter nur nach Maßgabe des § 572 Satz 2 BGB a. F. verpflichtet, d. h. nur dann, wenn er die Kaution von dem gewerblichen Zwischenvermieter auch tatsächlich erhalten hat.^[2]

Bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses hat der Eigentümer zwar einen Anspruch auf Übergabe der Kaution; jedoch kann der gewerbliche Zwischenmieter die Kaution mit eigenen Forderungen gegen den Endmieter verrechnen, es sei denn, der Eigentümer hat mit dem gewerblichen Zwischenmieter vereinbart, dass dieser für eigene Forderungen die Kaution des Endmieters nicht in Anspruch nehmen darf. Anderenfalls kann der Eigentümer vom Endmieter lediglich die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.^[3]

[1] §§ 565 Abs. 2, 566a BGB; LG Darmstadt, Beschluss v. 8.11.2001, 7 T 36/01, WuM 2003, 31; so bereits LG München I, NZM 1998, 329.

[2] LG Freiburg, Urteil v. 6.4.2006, 3 S 220/05, WuM 2006, 252.

[3] AG Mannheim, Urteil v. 4.11.2008, 2 C 235/08.

5.2 Nutzungsentschädigung

Der Hauptmieter hat nach Beendigung des Untermietverhältnisses keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Untermieter, wenn auch das Hauptmietverhältnis mit dem Eigentümer beendet ist, da der Hauptmieter dann keine eigene Nutzungsberechtigung mehr hat.^[1]

[1] OLG Saarbrücken, Urteil v. 2.6.2005, 8 U 180/04, NZM 2006, 180.

5.3 Hausrecht des Untermieters

Das Hausrecht eines Untermieters endet erst, wenn der Vermieter aufgrund eines gegen ihn erwirkten Räumungstitels wieder den unmittelbaren Besitz an der Mietsache erlangt hat. Ein wegen Hausfriedensbruch gestellter Strafantrag eines Vermieters gegen den Untermieter und dessen Sympathisanten, die sich gegen eine Zwangsräumung zur Wehr setzen, ist daher unwirksam, wenn der Vermieter keine gerichtliche Klärung herbeigeführt hat, dass (auch) der Untermieter zur Räumung verpflichtet ist.^[1]

Hinweis

Voraussetzung der einstweiligen Verfügung

Die Voraussetzungen für den Erlass einer auf Räumung gerichteten einstweiligen Verfügung^[2] liegen nicht bereits dann vor, wenn der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen weiter benutzt.^[3]

[1] KG Berlin, Urteil v. 15.12.2008, (4) 1 Ss 316/08 (173/08), NJW-RR 2010, 22.

[2] §§ 935, 940 ZPO.

[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.2.2009, 1-10 W 14/09, ZMR 2009, 444.

5.4 Mängel in der Wohnung

Mängel der Wohnung sind grundsätzlich auch bei der gewerblichen Zwischenmiete von Wohnungen als Mängel des Zwischenmietverhältnisses (Hauptvermieter/Zwischenmieter) anzusehen. Ob diese Mängel dort als erheblich oder unerheblich zu bewerten sind und eine Mietminderung rechtfertigen können, hängt insbesondere von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses ab.

Optische Beeinträchtigungen

Auch optische Beeinträchtigungen, z. B. durch eine nach 17 Jahren Nutzungszeit abgenutzte und wirtschaftlich verbrauchte Küche, können sich negativ auf die Weitervermietbarkeit der Wohnung auswirken und somit einen erheblichen Mangel darstellen.

Unerheblicher Mangel

Ein unerheblicher, d. h. nicht zur Minderung berechtigender Mangel ist insbesondere dann gegeben, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann. In diesem Fall würde die Geltendmachung einer Minderung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 30.6.2004, XII ZR 251/02, WuM 2004, 531.

5.5 Insolvenzverwalter

Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines (i. d. R. gewerblichen) Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter (i. d. R. Bewohner) ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter (i. d. R. Eigentümer) weiterzuleiten. Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand i. S. d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verzug mit 2 Monatsmieten) noch nicht entstanden ist.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 394/03, WuM 2005, 401.