ImmoWertV-Anwendungshinweise / Zu § 47 (Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen)

47.1

Der Werteinfluss von Rechten und Belastungen auf das begünstigte und das belastete Grundstück (§ 47 Absatz 1 bis 3 und 5) bzw. der Wert des Rechts und der Wert der Belastung (§ 47 Absatz 4 und 5) bestimmt sich aus der tatsächlich vorhandenen oder möglichen Inanspruchnahme des Rechts innerhalb der rechtlichen Zulässigkeit. Dabei sind ggf. auch aufschiebende Bedingungen zu berücksichtigen.

47.2	Auch bei einer fehlenden faktischen und wirtschaftlichen Beeinträchtigung des belasteten Grundstücks kann der Grundstücksmarkt allein auf die Eintragung einer Belastung (z. B. im Grundbuch, Altlastenkataster) mit einer Wertminderung reagieren (z. B. Unterfahrung in großer Tiefe).

47.3	Der Wert eines Rechtes oder einer Belastung kann von dem Werteinfluss auf das betroffene Grundstück abweichen.

47.4

Wird der Wert des begünstigten oder belasteten Grundstücks ausgehend vom Wert des fiktiv nicht begünstigten oder des fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt (§ 47 Absatz. 1 Satz 1 Nummer 2), so ist vom marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert des fiktiv nicht begünstigten oder des fiktiv unbelasteten Grundstücks auszugehen. Dabei kann es auch sachgerecht sein, beim begünstigten Grundstück die Vorteile durch das Recht (nicht aber dessen Nachteile) bereits im marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert zu berücksichtigen (z. B. beim Wegerecht, Notweg, Überbau). Im Übrigen erfolgt die Berücksichtigung des Rechts oder der Belastung nach § 47 Absatz 2 Nummer 2 und Absatz 3, nach § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 6 und Satz 3 als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal durch marktübliche Zu- und Abschläge.

47.5

Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse im Hinblick auf das Recht oder die Belastung (§ 47 Absatz 1 Satz 2 sowie § 47 Absatz 4 Satz 2) erfolgt durch Prüfung, inwieweit die allgemeinen Wertverhältnisse durch Verwendung marktüblicher Wertansätze insbesondere für die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile (vgl. Nummer 47.4) bereits ausreichend berücksichtigt sind; andernfalls sind marktübliche Zu- und Abschläge vorzunehmen. Dies entspricht der Vorgehensweise nach § 7 Absatz 2.

47.6

Bei Anwendung des § 47 Absatz 3 Nummer 1 und Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 können sich wirtschaftliche Vorteile beispielsweise ergeben aus den ersparten, üblicherweise zu zahlenden Mieten, Pachten oder sonstigen Erträgen, aus ersparten und üblicherweise anfallenden Aufwendungen, soweit sie nicht bereits beim Ansatz der Miete oder Pacht berücksichtigt wurden oder aus Vorteilen für die bauliche oder sonstige Nutzung.

47.7

Die wirtschaftlichen Nachteile (§ 47 Absatz 3 Nummer 1 und Absatz 4 Satz 1 Nummer 2) können sich beispielsweise ergeben aus den entgangenen Mieten, Pachten oder sonstigen Erträgen, aus zu leistenden und üblicherweise nicht anfallenden Aufwendungen oder aus Nachteilen für die bauliche oder sonstige Nutzung.

47.8

Ist für die Einräumung eines Rechts künftig eine einmalige oder eine wiederkehrende Gegenleistung zu erbringen (z. B. Erbbauzins, Wegerechtsrente, Unterhaltungspflicht auf dem belasteten Grundstück), so ist diese bei der Ermittlung des Werts des Rechts oder der Belastung bzw. bei der Ermittlung des Werts des begünstigten oder des belasteten Grundstücks zu berücksichtigen. Ist die Gegenleistung z. B. bezogen auf die Belastung nachhaltig angemessen, so wirkt sich diese Belastung in der Regel nicht wertmindernd aus.

47.9	Bei Rechten, deren Ausübung räumlich beschränkt ist, ist neben der Betrachtung des Ausübungsbereiches stets auch eine Auswirkung auf das Gesamtgrundstück zu prüfen. Dies betrifft insbesondere linienhafte Belastungen wie Leitungs- und Wegerechte.

47.10

Wird die Bebaubarkeit durch das Recht eingeschränkt (z. B. durch ein Aussichtsrecht) oder ermöglicht (z. B. durch ein Wegerecht), ist für die Ermittlung des Grundstückswertes der durch das Recht bewirkte Grundstückszustand maßgebend.

47.11

Die Übernahme von sonstigen, üblicherweise nicht vom Inhaber des Rechts zu tragenden Kosten und Lasten ist beim Wert des Rechts bzw. beim begünstigten Grundstück wertmindernd sowie beim Wert der Belastung bzw. beim belasteten Grundstück werterhöhend zu berücksichtigen, soweit sie nicht anderweitig berücksichtigt wurden.

47.12

Nähere Hinweise zur Wertermittlung sowie Beispielrechnungen finden sich

a)	zum Nießbrauch und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Form des Wohnungsrechts in Anhang D,

b)	zu Grunddienstbarkeiten und weiteren beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten in Anhang E,

c)	zum Überbau und zum Notweg in Anhang F.

47.13

Der Kapitalisierung der Vor- und Nachteile nach § 47 Absatz 5 ist ein geeigneter Zinssatz zugrunde zu legen, der der Nutzung des Objekts durch den Berechtigten und dem Marktverhalten entspricht. Die Wahl des Zinssatzes ist zu begründen.

47.14

Folgendes Ablaufschema stellt die Verfahrensvarianten zur Ermittlung des Werts des begünstigten oder des belasteten Grundstücks nach § 47 Absatz 1 bis 3 dar. Eine andere Vorgehensweise ist möglich.

47.15

Folgendes Ablaufschema...