Entscheidungsstichwort (Thema)
keine Vertretung der Wohnungseigentümer durch unwirksam bestellten unterbevollmächtigten WEG-Verwalter
Leitsatz (amtlich)
Überträgt der WEG-Verwalter seine Verwalteraufgaben und -befugnisse vollständig auf einen unterbevollmächtigten Verwalter, kann dieser die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht wirksam in einem Beschlussanfechtungsverfahren vertreten, auch wenn der unterbevollmächtigte Verwalter die Eigentümerversammlung einberufen und im Beisein des Geschäftsführers der eigentlichen WEG-Verwalterin durchgeführt hat.
Normenkette
WEG § 26 Abs. 1, § 27 Abs. 2 Nr. 3
Beteiligte
II. die übrigen Wohnungseigentümer gemäß der dem Beschluss des Amtsgerichts vom 14. Februar 2001 anliegenden Liste |
Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 07.08.2001; Aktenzeichen 85 T 89/01) |
AG Berlin-Pankow/Weißensee (Beschluss vom 14.02.2001; Aktenzeichen 70 II 38/00) |
Tenor
Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts Berlin sowie des Beschlusses des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 14. Februar 2001 – 70 II 38/00 WEG – wird die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Pankow/Weißensee zurückverwiesen, das auch über die Gerichts- und außergerichtlichen Kosten sämtlicher Instanzen zu befinden hat.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 7.066,48 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I.
Nach einer unvollständig, nämlich ohne die Aufstellung der Miteigentumsquoten und hinsichtlich der Verwalterbestellung mit zwei Fragezeichen versehenen, vorgelegten notariellen Teilungserklärung vom 30. Juli 1997 hat sich die teilende GmbH & Co. KG die Verwalterbestellung „mit Wirkung vom Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter ab längstens bis zum Ablauf von 5 Jahren gesondert durch Beschluss des Wohnungseigentümers bzw. Erklärung des teilenden Grundstückseigentümers” (GmbH & Co. KG) vorbehalten. Nach einer handschriftlichen Notiz soll die Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter am 12. Januar 1998 erfolgt sein. Mit einem „Verwaltervertrag nach WEG” vom 5. Februar 1998 hat der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH namens der Wohnungseigentümergemeinschaft die von ihm vertretene Komplementär-GmbH für 5 Jahre bis zum 31. Januar 2003 eingesetzt und dem Verwalter die Befugnis eingeräumt, „jederzeit mit einer Untervollmacht die Verwaltung im Ganzen oder teilweise zu übertragen.” Durch einen „Hausverwaltervertrag” vom 8. November 1999 und einer dazu gehörigen Vollmacht zur Hausverwaltung vom 11. November 1999 hat die Komplementär-GmbH die gesamte Wohnungseigentums- und Sondereigentumsverwaltung auf eine dritte Hausverwaltungs GmbH für eine Vergütung von jährlich 600,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer pro Wohneinheit übertragen, nachdem zuvor eine vierte Hausverwaltung für die Wohnungseigentumsverwaltung eingesetzt worden war. Diese vierte Hausverwaltung hat für die Wohnungseigentümergemeinschaft unter dem 19. Juli 2000 eine „vorläufige Wohngeldabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 1999” aufgestellt, wonach der Antragstellerin ein Wohngeldguthaben von 823,43 DM zusteht. Die Antragstellerin hat zu einem ungeklärten Zeitpunkt das Wohneigentum Nr. 13 gekauft und mit notariell beglaubigter Erklärung vom 5. August 1998 der Komplementär-GmbH der GmbH & Co. KG, die bei Verfahrenseinleitung noch mit 10 von 14 Einheiten Mehrheitseigentümerin war Verwaltervollmacht erteilt.
Die von der angeblich eigentlichen WEG-Verwalterin, nämlich der Komplementär-GmbH der GmbH & Co. KG (Mehrheitseigentümerin) unterbevollmächtigte Hausverwaltungs GmbH hat die Wohnungseigentümerversammlung am 1. August 2000 einberufen, auf der zu TOP 2 über die von der vierten Hausverwaltung aufgestellte Jahresabrechnung 1999 sowie zu TOP 3 über die Entlastung der vierten Hausverwaltung abgestimmt werden sollte. Auf der Versammlung am 1. August 2000 waren nach der Versammlungsniederschrift sämtliche Teil- und Wohnungseigentümer vertreten, also die Mehrheitseigentümerin mit 10 Einheiten und 4 einzelne Wohnungseigentümer, nach den Angaben der Antragsteller gibt es seit dem 1. Juni 2000 eine weitere Wohnungseigentümerin (Wohnung Nr. 8), die nicht eingeladen und nicht anwesend war. Für die teilende GmbH & Co. KG als Mehrheitseigentümerin nahm der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH persönlich teil und stimmte offenkundig auch zu den Tagesordnungspunkten 2 und 3 mit ab. Sowohl zur von der Vorverwaltung aufgestellten Jahresabrechnung 1999 als auch zu deren Entlastung (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung) ergaben sich jeweils 10 Ja-Stimmen sowie bei zwei bzw. einer Enthaltung entsprechend 2 bzw. 3 Nein-Stimmen. Die Antragstellerin hat die Eigentümerbeschlüsse vom 1. August 2000 zu TOP 2 und 3 mit der am 28. August 2000 eingegangenen Antragsschrift angefochten und die unterbevollmächtigte Hausverwaltungs GmbH als Verwalterin der Wohnanlage angegeben, welche die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten solle. Demzufolge ist die Antragsschrift auch der unterbevollmächtigten Hausver...