Leitsatz (amtlich)
Werden Kellerräume nicht zur Nutzung als Keller sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck - mit Ausnahme eines Bordells - vermietet und werden diese Räume dann als Wellnesszentrum genutzt, trifft das Risiko der Zwecktauglichkeit den Vermieter.
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 29 O 563/06) |
Tenor
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerin zu 1) durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Die Berufungsklägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses.
Gründe
Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat folgt den sorgfältig begründeten, zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:
I. Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.
Die Klägerin zu 1) hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Kellerflächen gem. § 546 Abs. 1 BGB.
Ein wichtiger Grund zur Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB lag nicht vor.
Der Beklagte war zur Minderung des Mietzinses in dem vom LG im angefochtenen Urteil festgestellten Umfang berechtigt, da die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch seit dem 1.8.2006 gemindert war. Aufgrund des ihm zustehenden Leistungsverweigerungsrechtes bis zur Mangelbeseitigung befand er sich mit der Zahlung des Mietzinses nicht in Verzug.
Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch war nicht nur wegen des Ratten- und Geruchsbefalls, sondern auch wegen der im sog. Ruheraum im Bereich der Außenwand aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmels gemindert. Diese Feuchtigkeit nebst Schimmel stellt einen Mangel i.S.v. § 536 BGB dar, da sie die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten Gebrauch mindern. Die Klägerin zu 1) hat die Räume ausweislich der unter Ziff. 1 des Mietvertrages enthaltenen Regelung nicht zur Nutzung als Kellerräume, sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck - mit Ausnahme eines Bordells - an den Beklagten vermietet.
Ausweislich Ziff. 9 des Mietvertrages war der Klägerin zu 1) bekannt, dass der Beklagte die Absicht hatte, in den Mieträumen ein Dampfbad und Massageräume zu erstellen, zur gewerblichen Nutzung als Wellnesszentrum. Entgegen der Auffassung der Klägerin mussten die Räume daher nicht nur zur Nutzung als Lagerraum, sondern - unter der Voraussetzung der behördlichen Zulässigkeit - zu jeder anderen gewerblichen Nutzung, auch zur Nutzung als Wellnesszentrum geeignet sein.
Ausweislich des Gutachten des Sachverständigen F.- S. 24 - war aber eine "hochwertige Nutzung" aufgrund der fehlenden Abdichtung der Außenkellerwand wegen der Gefahr von Feuchtigkeitsschäden nicht möglich.
Das Risiko der Zwecktauglichkeit trifft vorliegend die Klägerin, da sie die Kellerräume nicht zur Nutzung als Kellerräume, sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck, also auch zu einer "hochwertigen Nutzung" vermietet hat. Das Risiko der Zwecktauglichkeit wurde auch nicht etwa deshalb auf den Beklagten verlagert, weil die Parteien in dem Mietvertrag unter Ziff. 1 vereinbart haben, dass der Vermieter den Gebrauch der Räume in seinem derzeitigen Zustand gewährt und der Mieter auf die Beseitigung anfänglicher Mängel verzichtet. Aufgrund dieser Regelung bestand zwischen den Vertragsparteien Einigkeit darüber, dass der Ausbau der Räume zu dem jeweils beabsichtigten Zweck dem Mieter und damit dem Beklagten obliegt. Diese Regelung beinhaltet keine Verlagerung des Risikos der Zwecktauglichkeit. Der Senat folgt dem LG, soweit dieses in der angefochtenen Entscheidung ausführt, das die Regelung, wonach der Mieter auf die Beseitigung anfänglicher Mängel verzichtet, sich bei interessengerechter Auslegung nur auf den damals erkennbaren Zustand der Kellerräume im Inneren, nicht aber auf die Kelleraußenwand beziehen konnte. Bei der Auslegung ist insbesondere auch zu berücksichtigen, vor welchem Hintergrund es zu dieser Vereinbarung kam. Ausweislich der Präambel der zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin zu 1) und dem Beklagten am 20.7.2000 getroffenen Vereinbarung (Bd. I Bl. 83) wurde der Mietvertrag zur Erledigung des Streites über die Frage, ob der Geschäftsführer der Klägerin zu 1) aufgrund arglistiger Täuschung zur Zahlung eines vom Beklagten mit 1.239.975,20 DM bezifferten Schadensersatzanspruches an den Beklagten verpflichtet ist. Darüber hinaus verpflichtete sich der Geschäftsführer der Klägerin zu 1) einen Betrag i.H.v. 50.000 DM an den Beklagten zu zahlen. Das heißt, der Mietvertrag vom 20.7.2000, der mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Mietzins i.H.v. 250 DM monatlich für den Beklagten sehr günstige ...