Verfahrensgang
LG Berlin (Teilurteil vom 08.07.1999; Aktenzeichen 104 O 39/99) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten zu 2) gegen das am 8. Juli 1999 verkündete Teilurteil der Kammer für Handelssachen 104 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer der Beklagten zu 2) beträgt 251.810,32 DM.
Tatbestand
Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 8. Juli 1999 verkündete Teilurteil der Kammer für Handelssachen 104 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe verwiesen wird.
Die Beklagten machen Folgendes geltend:
Der Staffelmietzins sei sittenwidrig überhöht. Bei dem Mietpreis von seinerzeit 36.034,00 DM monatlich ergebe sich, bezogen auf die Gesamtfläche von 340 m², ein durchschnittlicher Mietpreis von ca. 106,00 DM netto kalt. Darüber hinaus sei jedoch zu berücksichtigen, dass von den 340 m² 168,7 m² auf Nebenräume entfielen, so dass die eigentliche Hauptmietfläche lediglich 171,5 m² betrage. Allein die Toilettenräume hätten eine Fläche von 40,46 m². Für Toilettenräume sei eine ortsübliche Miete von ca. 15,00 DM/m² anzusetzen, so dass auf die Toilettenräume lediglich 600,00 DM entfielen. Weitere 128,35 m² seien als Nebenräume einzustufen, die lediglich mit 20,00 DM/m² zu bewerten seien. Auf die verbleibende Hauptmietfläche von ca. 171 m² entfiele deshalb ein monatlicher Mietzins von 32.874,00 DM, was eine durchschnittliche Quadratmetermiete von 192,25 DM ergebe. Bei Abschluss des Mietvertrages habe eine vergleichbare Miete für Haupträume am Kurfürstendamm 36,00 DM/m² betragen, was ihnen, den Beklagten, durch das Vergleichsobjekt … bekannt sei. Die ortsübliche Miete für Toiletten habe maximal 15,00 DM/m², für Nebenräume maximal 20,00 DM/m² betragen (Beweis für alles: Sachverständigengutachten).
Bei Vertragsabschluss hätten die Parteien selbstverständlich unterschiedliche Einsatzwerte für die einzelnen Flächen ansetzen wollen; zu diesem Zweck sei für die Haupträume ein Wert von 200,00 DM/m² angesetzt worden, was zu einem Mietbetrag von 34.300,00 DM geführt habe. Der Restbetrag von 1.734,00 DM sei auf Nebenräume mit einem Quadratmetermietzins von ca. 10,30 DM entfallen. Aus alledem folge, dass der seinerzeit zugrunde gelegte Mietpreis um 500 % den üblichen Mietpreis überstiegen habe.
Nachdem das über das Vermögen der Beklagten zu 1) eingeleitete Insolvenzverfahren noch nicht abgeschlossen, dasjenige hinsichtlich der Beklagten zu 2) jedoch mangels Masse zurückgewiesen worden ist, beantragt die Beklagte zu 2),
unter Aufhebung des Teilurteils des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 1999, Geschäftszeichen 104.O.39/99, die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin tritt den Ausführungen der Beklagten entgegen. Sie bestreitet die behaupteten Ansätze für die ortsüblichen Mieten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und verweist darauf, dass Mitte 1988 der Mietpreis pro Quadratmeter zwischen 80,00 und 150,00 DM bei 1 a-Citylagen und sonstigen Geschäftslagen von überörtlicher Bedeutung, wie sie dem Kurfürstendamm zukomme, gelegen habe; Mitte 1994 habe dieser Preis zwischen 100,00 und 250,00 DM/m² und Mitte 1997 zwischen 150,00 und 250,00 DM/m² gelegen. Im Übrigen werde bestritten, dass die Parteien unterschiedliche Einsatzwerte für die einzelnen Flächen hätten ansetzen wollen. Vielmehr sei, wie schließlich im Mietvertrag geschehen, lediglich ein Gesamtmietzins für die gesamte angemietete Fläche vereinbart worden. Die Toilettenräume und ein Umkleideraum von 20 m² gehörten im Übrigen nicht zu der Gesamtmietfläche von 340,31 m²; vielmehr befänden sich diese Räume im Untergeschoss.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Da der Rechtsstreit hinsichtlich der Beklagten zu 1) nach § 240 ZPO unterbrochen ist, war neu über die Berufung der Beklagten zu 2) durch Teilurteil zu entscheiden.
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Ausschließlicher Streitpunkt der Parteien ist die Frage, ob und inwieweit die Mietzinsvereinbarung aus dem Mietvertrag vom 28.6.1991 teilweise gemäß § 138 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Die Voraussetzungen für den Wuchertatbestand nach § 138 Abs. 2 BGB sind offensichtlich nicht dargetan, da, wie das Landgericht zutreffend ausführt, es an jeglichem Vortrag für die besonderen Umstände, die der Wuchertatbestand verlangt, mangelt.
Eine Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB setzt zunächst wie der Wuchertatbestand ein auffälliges Missverhältnis zwischen dem Wert der Leistung und der Gegenleistung voraus, was im allgemeinen angenommen wird, wenn die Leistung den Wert der Gegenleistung um 100 % übersteigt. Hinzu kommt die Prüfung der subjektiven Voraussetzungen, insbesondere des Handelns aus verwerflicher Gesinnung. Insoweit ist nichts vorgetragen außer dem angeblichen Missverhältnis ...